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この記事は私がまとめました

kcfactさん

土地を探す前にまずこれを見ておくと理解度UP!

①家のイメージを妄想

まずは将来的な家族構成も含めてどんな家に住みたいのかをイメージしましょう。
そしてざっくりとでも構わないので雑誌やネットで情報収集。住宅展示場を見学したりも良いと思います。

②土地の条件

土地は面積内であればどんな家を建てても良いというわけではありません。
用途地域の種類によって建築できる建物の種類や規模の制限(建ぺい率・容積率)が異なり、建物敷地は最低4メートル以上の幅のある道路に2メートル以上接する必要(接道義務)がありますから、敷地の一部を道路としなければならない場合もあります。

▼用途地域は下記の12種類
第一種低層住居専用地域/第二種低層住居専用地域/第一種中高層住居専用地域/第二種中高層住居専用地域/第一種住居地域/第二種住居地域/準住居地域/近隣商業地域/商業地域/準工業地域/工業地域/工業専用地域
⇒詳細は下記のリンクで。

▼市街化調整区域の指定の有無
原則として、宅地開発や住宅建築ができません。現在建物が建っていても市街化調整区域でないとは限らず、そのような土地を取得しても、取り壊して新築することが許されませんので注意が必要です。

▼風致(ふうち)地区
境界線から建物まで一定の距離を空けて建築しなければならないという規制が課されている土地もあります。

▼接道義務
道路と敷地との関係にも注意しなければなりません。建物の敷地は、原則として、最低4メートル以上の幅のある道路に2メートル以上接している必要があります。
 道路幅が4メートル未満の場合には、道路中心線から2メートル下がった線が道路境界線とみなされ、そこまでは建物の敷地でないとされるため、建築時にはそのぶんだけセットバック(後退)が要求されます。

③建ぺい率、容積率

・建ぺい率
⇒100坪の60%の場合、60坪の建築面積の建物を建てることができる。
都市計画で用途地域毎に30% - 80%の範囲で制限が定められている。

・容積率
⇒100坪の土地で容積率が200%の地域の場合、最大200坪(100坪×200%)の延べ床面積の建物(1階80坪、2階60坪、3階60坪のような)を建てることができる。
都市計画で用途地域毎に50%~1300%の範囲で制限が定められている

④住環境のイメージ

周辺にコンビニ、スーパーはあるか。交通の利便性や近隣の商業施設・医療施設・公共施設の状況など、自分にとって必要なサービスがそのあるかのチェックは必須ですが、そこへ車で向かう場合には家を建てた際の車の出入りも想定してください。そして近隣でよく渋滞が起きる道路はあるかどうか。
日常的に車を使う際にここを省いてしまうとストレスになります。

そして見落としがちな周囲の騒音や空気環境、近隣に高圧線が通っていないかなどといったマイナス面も確認しましょう。

⑤地盤

非常に重要な項目が地盤の良し悪しです。軟弱地盤などの不良地盤は、沈下の危険がありますし、それを防止するための対策(地盤改良・基礎工事)に予算を費やすことにもなります。

・谷地や低地
湿潤な軟弱地盤である可能性が高くなります。通常、水路は周辺でもっとも低い場所にありますから、水路に面した土地は一般的に軟弱地盤の危険性が大きいといわれています。

・地質
あるていど広範囲にわたって似通った性質になっており、崖地や造成地でもないかぎり、連続する土地の性質が極端に変化するないです。建設予定地が柔軟地盤であれば、近隣をよく観察してみると沈下を起こしている兆候が見られます。

・造成地では盛り土に注意
山の斜面や丘陵地を造成する際に見られるのが、階段状に造成したひな壇式の宅地です。このひな壇式宅地造成の場合、山側の土砂を削って(切り土)、その土砂で谷側を埋め立てる(盛り土)という方法が、もっとも土砂の移動が少なくて効率的であるために一般的です。
 しかし、このようにして造成された宅地では、切り土した山側は長年締め固められた良好な地盤であるのに対し、盛り土した谷側は充分に固まっていない軟弱な地盤であることが多いのです。このような地盤では、基礎の設計を誤ると、建物による荷重も加わって盛り土側の沈下量が大きくなるため、不同沈下を起こす危険が大きくなります。
 もちろん、ひな壇式の宅地に限らず、そもそも盛り土された土地は、充分に締め固められるまでに長い年月を要するために、一般的に軟弱地盤の可能性が高いので注意が必要です。

・資料による調査
 国土地理院の発行している「土地条件図」や、「地形図」と「旧地形図」との比較によって土地の条件(「昔の水田を埋め立てた」など)を調査することもできますが、地質について一定の知識が必要です。
※簡単にできる調査方法の1つとして、不動産登記ポイント4で宅地になる前の地目(ちもく)を調べるやり方があります。最近なで田などであった土地であれば、軟弱地盤である可能性があります。

・土砂災害危険箇所
インターネットや市役所の建築課などで、公表されている「土砂災害危険箇所」の地図や活断層の位置を調べて、災害の危険度も確認しておくことが望ましいです。
活断層の真上の土地などは避けたほうが無難です。

・地盤調査データは土地購入前に入手!
土地の購入後に軟弱地盤であることがわかり、地盤補強対策が必要となれば、多額の費用がかかることになります。また、いくら地盤補強対策を行っても、将来における沈下その他の不具合発生のリスクが100パーセントなくなるわけではありません。

⑥気に入った土地に建てる家のイメージ

日当たり。駐車場の場所。車の出入り。
そして隣接している道路は協定道路などになっているかどうか。

⑦土地の権利関係

取得しようとする土地が本当に売主のものかどうか(所有権)や、銀行や貸金業者などの抵当に入っていないかどうか(担保権)は、不動産登記によって調べます。

⑧コスト

■媒介手数料(媒介報酬)
不動産会社の媒介によって購入するときには、媒介手数料の上限額は「土地価格×3.15%+63,000円」で計算できます。

■司法書士報酬
登記申請手続きを司法書士に代行してもらうための報酬で、登録免許税(登記に対する税金)とは別にかかる費用です。土地の所有権移転登記およびローンを借りて抵当権設定登記をするときに必要です。

■土地家屋調査士報酬
土地の確定測量や現況測量、分筆または合筆などをするときに、土地家屋調査士(または測量士)への報酬が必要となります。

■住民票/印鑑証明書取得費用
住宅ローンの申し込みや登記申請の際に必要となります。

■実印作製費用
ローンの手続き(抵当権設定の手続きを含む)をする際には実印が必要ですから、もし実印として使える印鑑がなければ、あらかじめ作製しておくことが必要です。

■登記事項証明書代(登記簿謄本代)
登記完了後の登記事項証明書などを受け取るため、通常は司法書士への報酬と併せて支払います。

■各種の清算金
固定資産税や都市計画税、土地の権利が借地権の場合における地代、私道負担金、町内会費などを、引き渡し日を境として日割り(または月割り)で清算します。

■振込手数料/預手発行手数料
売買契約の残代金は金額が大きいために、現金ではなく「預金小切手」(預手:よて)もしくは振り込みにより支払うことが大半です。

⑨土地の購入にかかる税金

土地を購入したときや注文住宅を建てたときには、いくつかの税金を負担しなければなりません。思わぬ出費で資金計画が狂わないように事前のチェックが大切です。

■登録免許税 (国税)
土地の所有権移転登記、建物の所有権保存登記(新築)、ローンに対する抵当権の設定登記などを申請するときに課税されます。個人の住宅や土地には軽減税率や特例税率が適用されることもあります。

■不動産取得税 (都道府県税)
住宅用家屋とその敷地には軽減措置があり、実質的に課税されないケースもあります。軽減措置を受けるためには、取得後一定期間内(自治体により異なります)に、取得した不動産を管轄する都道府県税事務所などへ申告書を提出することが原則です。課税される場合には、一連の取引が終わりしばらく経ってから納税することになるため、そのときになって慌てることがないようにしなければなりません。

■印紙税 (国税)
土地の売買契約書、建築工事請負契約書、金銭消費貸借契約書(ローンの契約書)などには印紙税が課税されます。売買金額や請負金額、借り入れ金額によって税額は異なります。

■消費税
建物の建築工事請負代金や、媒介業者、金融機関、司法書士、土地家屋調査士などへ支払う各種の手数料(報酬)には消費税が課税されます。

⑨売買契約書・重要事項説明書を見るときのポイント

 売買契約書を交わすときには、よく内容を確認して、欠陥(法律用語で瑕疵(かし)といいます)についての規定、とくに範囲や期間制限について充分に注意する必要があります。

⑩資産価値

このあたりも調査できると尚良いと思います。

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