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住宅ローン金利・毎月支払額/支払総額は?金利は固定or変動?買い時はいつ?

家って賃貸より買った方がいいのか悩んでいるという方へ。3000万円を35年ローンで借りたとしたらどうなるか、考えてみました。結局2013年から金利は変わっていません。固定金利で借りていたら、損をしていたことになります。(2019年追記)

更新日: 2019年12月23日

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この記事は私がまとめました

cottonpullさん

2016年2月から政策金利が0.1%→-0.1%に。住宅ローンの金利にも影響が?今後注視が必要に。

2.475%で推移推移してきた変動金利が下がる可能性もあるので注目が必要だ。
(6月の時点で変動金利は変わっていない。新規の優遇幅を増やしている状況)

2016年1月~ 三菱東京UFJも0.625%に。(1.85%優遇)

【毎月返済額】借入3000万➡返済は月々8.5万円➡支払総額3500万

毎月約8.5万を35年支払い続ける。(変動金利=6ヶ月の固定金利※半年間金利は変わらない)
8.5万×12ヶ月×35年=3570万円が総支払額となる。

【利息】金利 0.775%➡3000万円の年間利息は23万

1年目の支払い利息は約23万。12で割ると、2万弱ほど利息を払うことになる。月々8.5万のうち2万が利息分、6.5万が元本返分となる。※元本が減れば利息の支払いは少なくなる。

【金利情報】全国の金融機関の金利一覧

【低金利の仕組み】変動金利 2.475%-1.7%(優遇)=0.775%

住宅ローンは「変動金利からさらに何パーセント優遇されるか」というわかりづらい仕組みだ。
優遇分が、
1.75だと、0.725%
1.8だと、0.675%
1.85になると、0.625%になる。

【オススメ】モデルハウスでシミュレーションを。

家を買うべき時期は?まだ先?賃貸の方がいい?
私も”考えること”を先伸ばしにしてきた。
しかし、モデルルームに行き、本気でシミュレーションをして考え方が大きく変わった。
一度”真面目に考え、仕組みを知った上でまだ買わないという判断はそれはそれで良いと思う。

シミュレーションは、本当に面白い。ネットにもたくさんあるが、色々と条件もあるので一度は対面でのシミュレーションがお薦め。

【注意】消費税…土地は非課税

2014年4月、消費税が引き上げられた。4000万の物件だと単純計算で3%分の120万円上がるとおもが、そうではない。「建物分」にだけ「課税」される。マンションの値段は「土地」+「建物」+「建物の消費税」なので、消費税の増税は50万円程度。とはいえ増税分のダメージもあるのは事実。家具や家電を買い換えれば、当然消費税は多く払うことになる。2011年の震災やアベノミクスの問題で、建設費(資材コストup&人件費up)が高くなっている今、その分も価格に転嫁されることが考えられる。

【返済額】借入3000万➡月々約8.5万円➡6.5万円は元本に充当

元本がへれば返済で支払い利息を減らすことができる。ただし、近い将来の出費を考え、金利が低いうちは、手元に預金しておくのも有効。団信に入り、万が一の場合は負債がゼロになることもあるので、無理をしてまで繰り上げ返済をする必要はない。返済方法は、「元利均等」「元本均等」の2種類。一見複雑だが、実際に借りるつもりで話を聞けば理解できる。(理解できるまで銀行が説明してくれる)

【結論①】住宅ローンが組めるなら、”今が買いどき”!

金利上昇リスク、住宅価格の下落など懸念事項はある。しかし、”ローンを組めるんだったら買えばいい”と思う。理由は以下の通り。現在、変動金利で、0.775%~0.725%でローンが組める。(本当に超低金利)賃貸だと、家賃10万はかかる。3000万を借り入れてマンションを購入すると、毎月の支払は8万5千円程度。管理費などを入れてもほぼ毎月の支払は変わらない。広告などで、「家賃を払っているのはもったいない...」というのがある。「本当?実際はかかるでしょう...」私もそう思っていた。だが、実際本当にかわらない。さらに、支払う8万5千円のうち、2万円が利息分になり、6万5千円は元本返済に充てられる。(3000万円の0.775%=23万 23万÷12(ケ月)=2万)もし金利が3%だとすると、3000万円の3%は90万円だから、90÷12で約8万円が月々利息分に必要となる。毎月6万5千円を元本返済しようとしたら、月々の支払いは14万5千円になる。金利が低いからこそ実現が可能となっている。さらにさらに、住宅ローン減税を受けられる。(支払う税金が減る)ということは....住宅ローン減税は10年続く予定なので、現実にはローンの返済額のほぼ全額を元本に充てていることになる。取得時の手数料や税金など、正直色々と費用は掛かるが、賃貸よりもいい物件に住めて、負担も変わらない。本当に?!という状況である。10年後、どうなっているか....もしも10年後金利があがっても、1借り入れ額は2000万円程度に減っている。もし、金利が上がっても、元本が減っているので、金利上昇リスクは軽減されているはずだ。

【結論②】”買いたいと思った時”が買い時

リスクは金利上昇&住宅価格の下落。でも、ビクビクして買わないぐらいであれば、早く住宅ローンを組んで、今のうちに元本を減らしていくのも手である。借金は嫌だ。35年ローンなんて組んで、大きな借金抱えて、リスクを背負うより、賃貸の方がいいじゃないか。給与が減ったら...大地震が起きたら....金利が上昇したら..マイナス要因はいくらでもある。今この低金利の恩恵を受けてもいいんじゃないか?

まだまだ先、と思っていても、一度”本気で”考えるのも悪くない?!”
なんとなく賃貸派”だった私自身がそう思うので、是非一考を!

~以下補足・参考情報~

【メリット】お金を借りると、手数料が無料になる。

年間で払っているATM手数料・振り込み手数料は意外と多い。
住宅ローンを結んだ銀行であれば、それらが無料になる場合もある。

テレフォンバンクサービス・インターネットバンクサービスでの他行あて振込手数料が無料となります。両サービス合わせて原則月20回 無料でご利用いただけます

【メリット】住宅エコポイント制度(2013年4月で終了)

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