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アベノミクスの影響でアパート建築をする際に覚えておきたい5つのノウハウ

アパート建築に関心がある方が増えてきました。そんな中で覚えておいたほうが良いノウハウを5つにまとめてみました。

更新日: 2013年06月13日

nozomukubotaさん

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アベノミクスのおかげなのか、アパート建築をして賃貸物件を作る方が増えてきました。消費税前の駆け込み需要なども報道されています。しかし、アパート建築のこと、本当に詳しく知っていますか?今回は建築の裏側をいろいろとまとめてみました。

1.費用のことをよく理解しておこう。

見積もり金額が大幅に違うなんてこともあるようです。納得した上で支払うならいいのですが、そうではないとすると、怖いですね。

2.安いからと言って良いとは限らないが、高いから良いというわけでもない。

上記の事業計画において最安値と最高値の会社で工事費の差が77,000千万ありますが、建築費用を銀行などからの借入金で賄う場合、借入額がその分増えれば、月々の返済が32万円増え(30年金利3%で計算)、逆にいうとその分収入が減るということです。工事費に対し利回りは2.3%も落ち、賃貸事業において大きな違いがでます。
また工事費に余裕があれば、設備的にも仕様的にもグレードのより高いものが可能となります。
品質も内容も同じであるとしたら、あなたはどの会社を選びますか?

3.なんでこんなに費用が変わるの?

(1)大手と工務店との差(ブランドによる安心感か、費用削減による費用対効果か。)

大手は下請けに払う金額を織り込んでいるのと、広告宣伝費などにお金を払っている。

(2)人件費の差(純粋な手間賃は熟練度に応じて高くなる)

建設工事費で最大費用が人件費です。その中でも大工さんの手間賃(日当)が一番大きいのです。当然、技術料ですから人それぞれです。中には熟練工から見習いまでいますから、技術料も高い職人から低い職人までいろいろです。

(3)建築資材の差

建築資材の費用は常に変化しており、アパート建築に必要な建築資材をどう選んでいるか、によって費用は当然変化している。

(3ー1)資材を仕入れるエリアの差

地域・営業エリアによっても資材の費用は変わっている。

(3−2)資材を仕入れる業者の差

当然ですが、建築資材を仕入れる業者によっても単価は変わってきます。

4.プランによっては、建築を辞めたほうがいい、ときもある。

そこで、土地オーナーに納得してもらうために、その地域の人口分布を調べました。1DKに入居するのは20代の若い人が中心と考えられます。ところが、その地域では20代の人口が減少しているのです。そして、今後も減り続けるだろうことは容易に予想できます。入居者対象となる若い人が減っている地域で、その人たちをターゲットにした賃貸住宅を建てていいものでしょうか。答えは、自ずから決まってきます。

5.多くの会社から見積もりと一緒に提案をもらいリテラシーを高めることが重要。

建設費と家賃収入のバランスが重要です。建築費に予算を多くかけると、当然、借入額が増え、その分、返済リスクも高くなります。しかし、だからといって安く抑えすぎると物件に魅力が無くなり、借り手がいなくなってしまうからです。過去の事例と建築費の関係を参考に、建築にかかる単価が適正かどうかのバランスを判断する必要があります。そのためには、複数の業者に見積もりを取ること、が必要です。

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ブレストやマーケティングプランを考えたりすることが大好きです。個人的にホットな話題をまとめておきたいと思います。