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【副業・起業】不動産投資のコツ【保存版】

不動産投資のコツをまとめています。後半にお役立ちサイト集もあります。

更新日: 2015年02月15日

bewith221さん

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不動産投資のメリット

毎月家賃が入ってくる

低金利でレバレッジ効果を活用できる。

労力が少ない

運営システムが確立されている

マーケットが確立されている

不動産投資のコツ

いい物件は少ない。いい物件を根気よく探すことが大事。

1000件チェック、10件見て、1件買う。

売り土地で、古家付きや建物付きを探すと、たまに掘り出し物がある。

物件を購入する時は、賃料を得られるのはもちろん、売却した時に利益が出る物件を選ぶ。

実際に土地として換金した場合の価格を現実的に算出し、それ以下の物件を探す。

空室が多くて汚い物件を探す。

空室だらけの物件は、必ず外観が汚れている。
例えば、外壁の塗装、郵便受けが壊れている、草が伸び放題、階段がサビ放題など。

必ず現地を見る。

現地調査5つのチェックポイント
① 物件周辺の状況
② 建物の状態
③ 入居者や管理状況
④ 写真を撮る
⑤ ヒアリングをする

物件の内覧時、水回りは丹念にチェックする。

水回りの工事は金がかかるから。
上下水道が稼働するか。蛇口はすべて回す。
電気、ボイラーも全て電源ONにする。

古い物件は、必ず床下を確認する。

必ず値切る。

値切るときは、物件のマイナス面がいかに自分に不利益をもたらすかをアピールする。

自分が欲しいと思った値段で買付証明を入れる。

不動産業者に言いくるめられないこと。

指値が通りやすい物件

立替返済しづらい規模
時期的に募集家賃が下がり始めている物件
空室が多い物件
即急な修繕が必要にもかかわらず何もしていない物件
長期間売りに出されている物件
明確な処分理由があり時期が迫っている物件

任意売却物件は、競売の基準価格に近いところまで値引き交渉が可能。

現地調査の前に、図面を取り寄せて分析する。

図面に指値と利回りを記入しておく。交渉の時、いちいち計算しなくていいので便利。

事前に知りたい情報

なぜ売るのか。
売却を急いでいるのか。
売主の状況。
値引きは可能か。
過去の入居率。
いくらで貸せるか。

収益を上げる不動産の条件として、最優先すべきは立地がいいこと。

駅から10分以内。

物件7つのチェックポイント

① 場所や所在地(駅からの距離)
② 売買価格(税抜価格か税込価格かもチェック)
③ 家賃収入(空室状況も確認する)
④ 表面利回りと実質利回り
⑤ 土地の面積と権利関係
⑥ 建物の構造、面積、築年数
⑦ 周辺環境、日当たり、騒音、羨望

購入時の諸費用として、物件価格の7~9%はかかる。

書類や資料を詳しくチェックする。

・路線価図(地価や担保評価の参考に)
・登記簿謄本
・公図
・家賃明細表
・固定資産税評価証明書
・建物図面・測量図

客付けの基本は、不動産賃貸業者をチラシを持って営業すること。

入居者が決まるまで繰り返す。

激安で買って、激安リフォームする

激安業者への発注で気をつけること

やる内容と金額を書いたものを発注時に業者に渡す。
工事に入る日時を工事前、2週間前に伝えておく。1週間前、前日にも連絡を入れておく。
工事期間中に訪問したり、電話をしたりして、様子をうかがう。
工事終了後に現場を丹念に調査し、やり直しは間髪入れずに連絡しておく。
工事で最終不備があったら、工事代金から差し引くことを伝える。

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bewith221さん

日課は、お昼寝とまとめにゃ。