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不動産詐欺にご注意[被害・トラブル]

不動産の取引色々とややこしいですが、詐欺の被害に会わないように対策をしましょう。人生で大きい買い物ですので用心ください。

更新日: 2013年08月25日

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gensou39さん

不動産取引の流れ

不動産取引の流れは、
① 売買契約で手付金を支払い(売買契約)。
  ↓
②その後、権利証などの登記に必要な書類と交換に、残りの代金を支払います(残金決済取引)。
   ↓
③登記の完了。

詐欺師を見分けるポイント

チェックポイントとしては、以下のことを注意すべきであろう。
①取引の直前の短期間に所有権移転登記が2度、3度と転売が繰り返されていないか。
②売主と称する者(または売主の代理人と称する者)が、今月中に契約したいなどと、契約を急がせる。
③売買の直前に所有者の住所が移転されていないか。
④建物の売買においては、様々な理由で建物の内部を見せない。

しかしこれでも一般人には、中々分からないものです。なので、司法書士に良く相談することも必要である。

登記をすれば、大丈夫か?(買主

不動産の登記も終わって、自分のものだと思っていると、突然ここは私のものだから返してくれという人間が現れる、ということがままあるのだ。

お金もちゃんと払って登記もしているのだから、そんな人が現れても大丈夫じゃないかと、あなたは思うだろうが、そうではない。

あなたはその人に不動産を返さなければならない。

お金は、まず諦めなければならないだろう。 

なぜ、そうなるかと言うと、本当の所有者が知らないうちに売買された不動産は、契約自体が無効で、したがって登記も無効ということになり、本当の所有者が裁判を起こせば登記簿は元に戻され、何も知らずにだまされて金を払った、あなたの登記は抹消されてしまう

登記には「権利証」と「印鑑証明書」「住民票」が必要だと書いたが、本当は権利証がなくても登記はできる。他人をよそおって市区町村から転出して、他の市区町村に転入すると、異なる印鑑を登録しても、その印鑑が実印となって、印鑑証明書を取得できることになる。
ということは・・・

<詐欺の手口・トラブル>

原野商法 二次被害

土地値がどんどん上昇するといわれて購入さす手口。詐欺団は「高く買う人がいるから~」、「高く売るために測量する、道路工事する、井戸を掘る」等、所有者が敏感に反応するような詐欺メニューを繰出してきます。

・土地を買いたいといってきた業者に計測代として何十万か騙し取られる。
・隣に家を建てるのでこちらの物件の枝を切らしてもらいたいととある業者が申し出
・こちらからこの土地を売りたい
・業者から連絡が来て、権利書の提出を要求
・坪単価がかなり高値で値段がついた(前回の2倍くらい)

こういうことを言ってくる手口です。気をつけましょう。

土地売却・測量振り込め詐欺にご注意

 「あなたの家で所有している土地を買いたいという会社がある。電線を架設するためである。名〇屋不動産から話が来ている。600万円位で売れる

もし、見積もりが気に入らなければ振り込んだ金額はお返しします」。

こういった決まり文句・手口で振り込め詐欺も起きているようです。

土地の購入のトラブル

自宅前の農地Aを地主さんから売ってもらうことになり不動産屋、土地家屋調査士を交えて不動産売買契約を行い手付金も総額の25パーセント程収めました。
土地家屋調査士が購入予定の農地を測量して農地Aの隣の農地の持ち主に現場にて、境界確認の話をする為連絡を取ったところ隣の農地の持ち主も農地Aが欲しいので境界確認の話をしないと言い出しました。
また、地主さんが農地Aを売る話を私方だけに持って行き農地Aの向こう隣りの持ち主に、何の話もなく私方と土地売買の契約を行いすべて終わってから境界確認の話が来た事が、気に入らないようなのです。
農地Aの向こう隣りの持ち主のはんこが貰えない為不動産売買契約は、済んでいますが話が止まっています

今回のトラブルの最大の原因は「不動産屋、土地家屋調査士」だと思いますので、不動産取引仲介のプロとして本来なら所有権移転には農業委員会の許可が必要だということを告げなかったことに瑕疵(法律上のミス)があると考えます。

弁護士さんなどにご相談されて「不動産屋、土地家屋調査士」を相手に損害賠償請求の裁判を起こして、手付金の同額の金額を取り戻して、土地の購入の方は諦める形になります。

詐欺グループ 地面師

「地面師」とは、土地を利用した専門の詐欺師(詐欺師クループ)をいう。
 わが国の登記制度や印鑑証明制度の盲点を利用して、土地所有者の知らないうちに土地や建物の名義を無断で他人に移転登記したり登記簿を改ざんし、また印鑑証明書を偽造または無断で改印届けするなどの手口で、何者か(あるいはそのために設立した架空の法人)が登記簿上の所有者に成りすまして、他人の土地を第三者に売却しあるいは担保に供するなどして、一般市民(買主)や金融業者から金銭を騙し取る手口で荒稼ぎするグループである。

 通常は、常習者数人(多いときは数十人)のグループによって犯行が行われる。
 典型的な犯行の手口は、他人の不動産をその所有者の知らないうちに、無断で他人(または架空の法人名義)に所有権移転登記して、自分が真実の所有であるかのように装い、その売却し所有権移転登記をして買主から代金を詐取したり、その不動産を担保に抵当権設定(仮)登記をして金融業者などから金銭を受取って姿をくらますなどである。しかし、買主や抵当権者は、所有権移転登記や抵当権設定登記を受けても法的には保護されず、金銭を騙し取られるだけである。

買主が損をする話です。

手付金詐欺

何らかの方法で入手した登記名義人の印鑑証明や保険証等で本人確認さえパスすれば「売主」に成り代わる事が可能です。

手付金目当てで、契約を交わす詐欺です。

契約を急いでいたり、「手付金の預かり」を拒否する雰囲気があれば要注意です。

根保証」(ねほしょう)制度の悪用

例えば、A社が、金融機関から百万円を借り入れたとします。その時に保証人が必要になり、友人のB社長に連帯保証人を頼むとする。B社長は、A社長が「借りるのは100万円だけだから」と懇願するので、100万円ならばあげたものと思って保証人や物上保証人(不動産に抵当権を設定)になってもいいだろうと思い、判子を捺す。しかし、B社長の保証責任は100万円ではすまないこともあるのです。
 それが、根保証・根抵抵当契約の場合です。根保証・根抵当とは極度額(きょくどがく)に至るまでA社長が借り入れた債務や利息・遅延損害金の一切を保証するという契約です。

連帯保証人みたいなものですね。
甘い話には乗ってはいけないと十分認識していたはずでも、「この人ならば間違いないだろう」と思ってしまい、お金を渡してしまう詐欺の被害は後を絶たないのが現状です。

<詐欺被害を防ぐために注意したいこと>

同時履行の原則

同時履行の原則を必ず守って取引していくことだと思います。例えば、登記識別情報を教える時期、司法書士への委任状の署名・押印などです。こういう登記に必要な情報を引き渡すときには、必ず小切手等での売買代金との引き換えということです。

司法書士さんはこちらの指定する人か銀行で指定する人が好ましいですね。

主張や証拠が必要

詐欺と言っても、現実問題として詐欺に当たらないものも多くあります。そのため、一体何が詐欺となるのかをきちんと法的に説明ができるようにしなければなりません。その主張の際は、必ず書面や証拠などによって、法的な根拠を見出し、立証する必要があります

証拠を残すために、ボイスレコーダーを使うといいと思います。

詐欺の特徴

活用されていない土地を狙い、等価交換事業の話を持ちかけて土地の名義を全て業者の名義にしてから倒産させて土地も転売させる。

すぐに高く売却できる話には要注意!!

20年から30年前に栃木県の那須方面の分譲地を購入して売りたくても売れないような土地の所有者に、いかにもすぐ売却できるような話を持ちこみ、広告宣伝費を騙し取る手口の会社が捕まった事件がありました。新聞各紙でも報道されました。

すぐ売れないと当社(広告詐欺会社)も商売にならないようなことを平然と言うので、地主はすぐ売ってくれるものと勘違いをしてしまう人が多いようです。

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