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【任意売却の賢い仕方】任意売却のメリット・デメリット情報!

任意売却の賢い仕方を解説します!任意売却のメリット・デメリット情報を簡単に解説!悩んでいるそんな人のために、任意売却に関する情報をわかりやすくまとめました。

更新日: 2016年01月14日

promoさん

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任意売却とは?

任意売却とは、住宅ローン債務者と、債権者(金融機関や住宅購入資金を融資した者あるいは抵当権者)が話し合い、担保不動産を売却し、債務整理をすることです。

任意売却は、債務者の意思と債権者の合意によって行います。

住宅ローンが滞納してしまい期限の利益が喪失すると、債権者から任意売却の検討を薦められる場合もあります。

任意売却はタイミングが肝心です

任意売却は唯一の競売回避方法です。 

競売は債権者からの申し立てにより最寄の裁判所が行います。担保不動産が差し押さえられ、競売申し立てをされると、入札開始まで、あまり時間の余裕はありません。したがって住宅ローンが滞納した時点で、任意売却するかどうかの検討が必要です。一般的には、住宅ローンが滞納し、債権者から期限の利益喪失通知が届いた時点で、任意売却を決断されるご相談者様が多いようです。
また、裁判所から競売申し立て通知が届いてからでも、迅速な対応で任意売却が成功し、競売を取り下げることが出来た事例もあります。

任意売却のメリット

手持ち金の持ち出しが一切ない。
通常不動産を売却する際支払わなければならない費用が債権者より支払われます。

不動産会社への仲介手数料
抵当権抹消費用
滞納分の管理費・修繕積立金(マンションの場合)
差押えされている滞納分の固定資産税・住民税の一定額

競売より高値で売れる。
物件の所有者・担保権者・買主が話し合いにより納得して売却するため、競売での強制的な処分より高値で売ることが可能です。
引越し費用の現金が残る場合がある。
競売では一切手元に資金を残すことができませんが、任意売却では、債権者と粘り強く交渉することにより、多くの場合引越し費用の捻出に成功しています。
近所の人に知られずに売却可能。
競売になれば、裁判所のホームページや新聞や業界紙・インターネットに情報が掲載されご近所や、周りの人に競売にかかったことが知れ渡ります。任意売却は、物件の所有者が合意の上売却するので、競売で落札する人々が、物件情報収集のため近隣に聞き込み等の調査が行われないので外部に事情を知られずに売ることができます。もちろん、差押えや競売開始決定通知が届いている状況でも、早急に任意売却を進めることにより、開札までなら競売の取下げをおこなうことができます。
残った借金は分割払いができる。
債権者には、任意売却で担保の抵当権はすでにありません。また債務者には今後支払い続ける資力がないことも承知です。したがって、収入状況や生活状況を十分考慮のうえ、現実的な返済方法になり、給与等の差押えは通常は行いません。
競売開始となっても任意売却に切り替えができる。
裁判所から「競売開始決定通知」が届いても、任意売却に切り替えることができます。但し、全ての債権者が承諾する訳ではありませんし、入札までは4~6ヵ月程度の時間的猶予しかありません。裁判所より「競売開始決定通知」が届いたなら早急な対応が求められます。
そのまま住み続けることができるかもしれません。
身内の方の協力や、投資家に買い取ってもらい賃料を支払い引越しをせずにそのまま住み続けることが可能な場合もあります。更に一定期間後に買い戻す事も可能です。

任意売却のデメリット

相場よりも安い価格で売られてしまう。
市価の2割から4割減で売られてしまうため、より多くの残債務が残ります。
競売になったことが知られてしまう。
新聞・住宅情報誌・インターネット・裁判所などで物件の写真を掲載している資料が公開されます。
立ち退きの為の引越し代は貰えない。
競売によって売却された代金はすべて担保権者への返済にあてられます。よって、引越し代を都合してもらえることはありません。落札後は、いわば不法占拠になりますので、裁判所からの強制的な執行があります。
残債務に関し債権者との交渉を自分で行わなければならない。
相場よりも大幅に低い価格で売られてしまう為、余計に債務は残ってしまいます。基本的には残債務の一括返済を迫られます。給与の差押えもあります。殆んどの場合、債権者に柔軟に対応してもらうことは困難です。

任意売却三つの注意点

任意売却ではメリットばかりが強調されていますが、デメリット・注意しなければいけない点がいくつかあります。それは次の点です。

■ポイント1 通常の売却と違い、任意売却は不確実性の要素が多くなる。

・ 債権者全員の任意売却の同意がとれるか
・ 売却できる(実勢価格)で承認されるか
・ 税金などの滞納での差し押さえ等が解除してもらえるか
・ 販売可能期間は入札前までのタイムリミットがある
・ 思いもよらないことが起きる可能性がある

実際やってみないとわからないこともあるのです。

■ポイント2 自己破産して免責にならないケースもあります。

任意売却した後に、自己破産をする方がいらっしゃいますが、それは借金を免責にするためですが、ケースによっては免責が認められないこともあるのです。
そのようなことになれば、今後の予定が大きく崩れ大変なことになります。
それは、債権額と販売金額の価格が近い場合です。

■ポイント3 新たな連帯保証人を要求される。

任意売却、競売、いづれにしても残債が残ります。その残債について債権者がどう要求してくるか。
債権者によっては、任意売却させる条件として「公正契約」などの債務名義・連帯保証人の要求してくる可能性があるのです。契約前にそのような条件をつけられたら、条件によっては、任意売却を断る勇気も必要かとおもいます。

結局、どっちがお得なの??

競売と任意売却では大きく違います!どちらにするかはじっくり考えて判断する事をオススメします!

競売よりも任意売却

もし貴方の大切な自宅を売却しようとなった時、少しでも高い金額で売りたいと思うのは当然のことです。
だからこそ競売では損をしてしまうことばかりですので、任意売却を選ぶ必要があるのです。

いつ誰でも不動産を手放さなければいけないという状況になってしまうことがあるでしょう。
そんな時には絶対に競売にはかけることなく、お得で安心の任意売却を選択するようにしましょう。

必ず覚えておきたいのが、任意売却をすることが出来るのは不動産会社だけであるということです。
悪質な業者を利用することなく不動産会社が主催をしている任意売却業者に依頼をするようにしましょう。

意外と知られていないのが任意売却であり、いまではだいぶ有名になって来ましたが多くの方が任意売却を選んでいます。
競売にくらべ多数のメリットがあることから、選ぶ人がふえているみたいです。

知っているようで意外と知られていないのが任意売却 相談であり、今では多くの方が任意売却を選んでいます。
競売とは異なり多数のメリットがあることから、選ばない理由が見つかりません。

ギャンブルで多額の借金を抱えてしまい、自宅を売却することになりました。競売にかけられてしまうところだったんです。
その時任意売却のことをウェブでしってだいぶ得しちゃいました

「どうしてもお金が必要で、自宅を売らなければいけなくなった」そんなときがあなたにも訪れるかもしれません。
その時に任意売却というものを知ってるのと知ってないのとでは大きな違いがあります。

様々な情報が今インターネットの世界には公開されており、任意売却 離婚に関する専門サイトも増えています。
このことから任意売却を利用する方が多いことがよくわかり、競売を選択する方がそのメリットの多さに少なくなっているのです。

任意売却をはじめる条件

任意売却を行うためには、前提条件が満たされているか確認しましょう。
任意売却を行うためには、何が必要な条件になってくるのでしょうか。

まず住宅ローンなどの借入金を滞納していることがその条件となります。
その時に競売によるリスクをできるだけ減らしたい人が、任意売却することを選択します。
また、期限の利益がこれ以上見込めない(喪失している)場合です。
この条件を踏まえていないと金融機関で任意売却を認めてはくれません。
任意売却を検討していて、実際に業者に相談をしてそこではじめてこの条件を知る人もいます。

なぜそういった条件があるのか疑問に思ってしまいますが、これには合理的な理由があります。
ローンの返済が問題なくできる場合、金融機関が借入金を一括請求する理由はありません。
債務者が不動産の売却を行う意味(金融機関が不動産売却を認める理由)は、ローンのかわりに不動産の価値に見合う請求をするということなので、借入金の一括請求をするのと同じ状態になります。

この制度は立場の弱い借主を保護することを目的としたものです。
普通任意売却を考え始める方は、ローンの支払いが苦しい方です。
あまりこういったケースはないと言えますが、ローンを返せるのに返さないのは的確ではなく、疑われる場合もありますので、注意が必要です(ただし、期限の利益を喪失する前に任意売却をすることを決定するケースもあります。任意売却をすると決めたら、返済を確実にストップしなければ意味がありません)。
意図的に任意売却をする場合、詐欺罪で訴えられてしまう可能性もでてきます。
ローンの支払いの状況を確認した上で、改めて任意売却できるかを検討すると良いでしょう。

任意売却の開始時期

任意売却はどのタイミングで開始するべきなのでしょうか。
住宅ローンの支払いが出来なくなったら、すぐに任意売却を検討し準備を始めるのがベストです。
滞納期間が3~6ヶ月以上になると、住宅ローン債権は保証会社へ譲渡されてしまい、保証会社や保証会社から債権を買い取ったサービサー(債権回収会社)は、すぐに競売手続きに入ってしまうからです。
そうなってしまったら住宅ローンについて債権者との交渉するのは難しくなります。

住宅ローンの期限の利益を喪失し、代位弁済により住宅ローンが保証会社に移されると、その後1か月ほどで保証会社が一括弁済を要求してくることがあり、返済できなければ(普通できませんよね)、その1ヶ月後に競売申立となります。
任意売却を考えて競売をストップさせたい場合には、債権者、金融機関との交渉をすぐにしましょう。
実行に移すのは早ければ早い程良いでしょう。

金融機関のほうは、返済が滞っても事務的にさくさく処理していってしまうので、ローンが破綻したらすぐに任意売却専門業者(任意売却コンサルタント)に相談するなど、行動を起こした方がよいでしょう。
その業者がもたもたして間に合わなかったという話もありますので、依頼する任意売却専門業者はできるだけ実績があり信頼できるところにしたほうがいいでしょう。
自分で一から調べようとなると、その分時間もかかりますし、負担も大きくなっていってしまいます。
スピードが勝負の時期ですので、まずは相談できる業者をみつけてみるとよいでしょう。

任意売却の開始時期として最適なのは、金融機関が競売の準備を始める前です。
任意売却は早ければ早いほど交渉もスムーズにいきます。
また、早いほうが任意売却により自宅を希望額で売却できる可能性も高くなります。
任意売却の開始時期としては、遅くとも入札1ヶ月前くらいまでです。
任意売却前に執行官の調査が入ってしまうと、かなり厳しくなりますので注意しましょう。

任意売却の流れ・手順

任意売却の手順・流れは実際にはどのような感じでおこなわれるのでしょうか。
どのタイミングで何をするかなど、あらかじめ知っておきましょう。
把握しておかないと、意外にやることが多くて驚くことになります。
具体的に、専門会社に問い合わせして相談するところから順をおって説明して行きます。
一般的な任意売却の流れ・手順は以下のような感じになります。

まずは電話やメールで、業者に相談します。
自分一人で金融機関や債権者に話をつけることもできますが、自分で調べることが必要ですし、それ相当の交渉力も必要になってきます。
任意売却に精通した人にまかせるのがやはり負担も少なくなって良いでしょう。
スタッフが親身になって相談を受けてくれますので、どんな形で任意売却をすすめていきたいか相談しましょう。

直接会って話す予約をしたら、面談で担当者に詳しい事情と自分の要望を話しましょう。
この段階まではできるだけ早く行った方が良さそうです。
相談にだらだら時間をかけていると、あっというまに期限が切れて物件が競売で処理されてしまいます。

そして住宅の査定がはじまります。
任意売却したい物件の査定を専門スタッフが開始します。
この時点で任意売却専門会社と契約を結ぶことになります。
候補の業者の中から、より信頼性のある会社と契約を結びましょう。

その後、業者が債権者へ連絡をし、交渉を始めます。
債務者に代わり金融機関、銀行など債権者と話し合いをします。

任意売却では売却物件を競売市場ではなく一般の不動産市場に流通させます。
順調にすすめば任意売却が成立し任意売却の手続きは終了します。
以上が任意売却の流れ・手順となります。

任意売却にかかる費用

任意売却っていったい費用はどれくらいかかるでしょうか。
ただではなく結構かかるのですが、実際に支払うのは債権者になります。
任意売却はただではなく、諸々の費用が要ります。
不動産業者の仲介手数料、マンションの管理費や修繕積立金の滞納分、司法書士費用、抵当権登記抹消料、引越し代、滞納した税金などです。
これらの費用は、本来なら債務者が負担するべきものです。
しかし、債務者はローンを支払うことができなくなって、物件を手放そうとしている状況です。
債務者にすべての費用を支払うことができないことや、そんな余裕がないことは承知されています。

こういった状況で、債務者のかわりに費用を負担してくれるのは債権者になります。
マンションの管理費の滞納の分は、法律上次の買主が引き継ぐことになっています。
しかし、そんな費用負担を自分が被わなくてはいけない場合は、そんなマンションを買いたいとは思う人はいませんから、債権者側が費用を負担することになるのです。 

このように、任意売却の費用負担は、物件の売却代金から債権者が支払うのが基本で、債務者にはないことになります。
ただし、これは必ずしも義務ではないので、債権者が負担したくないと言えばそれまでです。
関係性がわるかったり、滞納金の額が多すぎたりすると断られてしまう可能性が高くなります。
どれくらい債権者に負担してもらえるかは債権者できまります。 
引越し代を負担してもらえるかどうかも、債権者次第で決まります。
最近では負担してくれないケースが増えて来ています。

特に税金(固定資産税・住民税・国民健康保険料など)の滞納には注意しましょう。
任意売却では、滞納している税金が問題なる場合が結構あるのです。

任意売却で売れる価格

いったい任意売却では、物件はどのくらいの価格だと早く売れるのでしょうか。
任意売却は、競売より物件が高く売れるイメージですが、その時の市場価格にあわせて販売されます。
市場価格より少し高目に売出し価格が設定されることもありますが、そうすると売れにくくなっていきます。
不動産は購入者が一歩引いてしまうような値段を設定すると、物件が売れなくなります。
任意売却の査定価格が、相場とかなり差がある場合は売れることはないと考えていいでしょう。
ぎりぎりまでねばっても良いのですが、いつまでもその物件が売れない場合、期限切れになってしまう可能性があります。
期限が過ぎると自動的に競売になってしまいます。
競売だとさらに安くなってしまうので気をつけましょう。

債権者ははやく物件の問題を処理したいと思っています。
したがって何ヶ月間も猶予を与えてくれるわけではありません。
できるだけはやく売るために、売出価格の価格設定を間違えないようすることが大事です。
かといって、売りやすいようにと逆に市場価格よりも大幅に安く設定したら、債権者がその価格での販売を認めないかもしれません。。
債権者とすれば、できるだけ高く販売してもらい、多くの債権を回収するのが第一だからです。
任意売却と競売とどちらがより多く回収できるか、債権者はシビアに計算します。
なお、返済が遅れてしまうと、債務に遅延損害金が加算されてしまいます。
物件の売却が一ヶ月遅れるごとに加算されていきます。

期間内に売れなければ、債権者との交渉や、様々な手続きが無駄になってしまいます。
そのため、できるだけ早めに物件を売る必要があります。
そのためには、驚くような高額な値段設定はせずに、市場価格にあわせて決めるのが一番です。
購入者が手が出やすい値段に設定するとよいでしょう。
その辺りは、任意売却の実績が豊富な任意売却専門不動産業者は心得ていますので、販売価格の値決めなどは全ておまかせするといいでしょう。

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