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わかりやすい住宅ローン選び☆ポイントと賢い返済方法まとめ

一生一度の大きな買い物、マイホームたいていの人は住宅ローンを組むことになると思いますが、正直あまりよく分からない人も多いのでは?そこで住宅ローンについて、銀行では教えてくれないことも含め、できるだけわかりやすくまとめていきたいと思います

更新日: 2014年05月30日

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この記事は私がまとめました

住宅ローン返済はこんなイメージ

たいていは図1の元利均等返済という毎月一定の額を支払う形が多いと思います。

見ての通り、元金の割合は支払い始めが最も少なく、返済期間が長くなるにつれて元金の割合が多くなっていくという形です

図2の元金均等返済の場合は利息の総支払額は少なくなりますが、ローン始めの毎月支払額が多く現実的に選ぶ人は少ないようで、また取り扱っていない金融機関も多いようです

住宅ローン選びのポイント

金利の選びかた

契約時に決めたローンの金利が、全返済期間にわたって適用されるタイプのローンです。
市中金利(世の中の全体的な金利水準)が上下しても、それに連動することはなく、当初に設定した金利がずっと適用されます

メリット=ローンを組んだ時点で総支払額が確定し、資金計画を確実に描ける
デメリット=通常は他の金利よりも高く、低金利の恩恵にあずかれない

固定金利型

全期間ずっと金利が一律のタイプと11年目以降の金利が当初10年間よりアップする段階金利型のものがあるそうですが、借入時にすべて把握できます

固定金利選択型

固定金利選択型は、借り入れ当初から2年、3年、5年、10年、15年などの一定期間中の金利が固定されるタイプ

メリット=・固定金利期間が短いほど当初の金利が低い
     ・固定金利期間終了後は、変動金利型や、
      再度、固定金利選択型を選ぶことができ、
      その時点の金利で、その後の毎回の返済額が再計算される
デメリット=・金利変動幅や返済額について上限などは設定されていないため、
       大幅に金利が上昇すれば、返済額が膨らむ。

「キャンペーン金利」を設けている金融機関がほとんどで、期間が短いほど金利が低く設定されているそうです。
通常、当初の固定期間が短いと固定期間終了後の優遇幅は小さく、固定期間が長いほど終了後の優遇幅は大きくなるため、一概に当初の金利が低いから必ずしも“お得”とはいえないようです

変動金利型

6ヶ月ごとなどに金利が見直される金利タイプ。
通常、最も金利が低いが、将来的に金利が上昇するとその時点でローンの返済金額が増えるリスクがある。

メリットはなんといっても金利が低いことですが、デメリットについて詳しくみていきましょう

5年ごとに返済額を見直した場合のイメージです

返済額の見直しが5年ごとのタイプは急な金利の上昇の場合・・・
元金の返済が進まず、利息ばかりを支払うような事態が起こる可能性がある
上昇率の上限がないため利息だけを支払うことはないが、その分返済額が大幅に上昇する

住宅ローンは最初に利息の負担が大きい仕組みになっているので、後述にもある通り、予想外に金利が上昇すると元金がまったく減らずに金利だけを払っているどころか、金利さえ払えないような状態になる場合もあるのです

こんな感じです・・・怖いですね

5年ルールとは
金利が変動しても5年間は毎月の返済額が変わらないように調整されるルール

1.25倍ルールとは返済額見直しの際に、従来の支払額の1.25倍までしか増えないというルール

ただし!単に利息が将来の返済に繰り延べされているだけで、以降の支払いは利息優先のため画像のような形になることも・・・(・・;

毎月の支払額だけで考えるとエライことになりますので注意しましょう!

変動金利から固定金利へは変更できるけど…

変動金利→固定金利へは随時変更できるようですが、固定金利→変動金利への変更はできません
期間ごとに金利を選択できる固定金利選択型もあります

変動金利が固定金利を上回ったからといって慌てて固定金利に切り替えると、大きな損失につながる場合もあります(その時点の固定金利はさらに高くなっている)

金利の推移を動じずに見極め判断しましょう
そういう判断が向かない人は初めから固定金利にするほうがよいでしょう
固定金利とはいえ、普通のローンに比べては破格の低金利ですので・・・

変動金利②の21年以降の金利と毎月返済額を見ると21年目に変動金利が固定金利の2.6%を超え、3.0%になっており、毎月返済額は固定金利よりも安い113,936円となっています

返済初期の変動金利が低く、元金が早く多く減ったことで、後にかかる利息負担が減少したためです

保証料ありとなし、どちらが良い?

住宅ローンの保証料とは、返済が滞っても銀行が返済を受け取るための保険料のようなもので、その費用を借主側が負担しているということです

つまり、借主にとっては、支払が滞った時にいきなり銀行に差押えなどされないというだけのメリットで、順調に支払している人には無意味なシステムです

表面的な金利が低くても、法外な保証料や手数料が取られては意味がありません。保証料は一般的に0.2%程度金利を押し上げるといわれています。こういうコストも加味しましょう。

保証料は3,500万円×35年の場合、一括払いで70万、金利上乗せで165万円程のようです
保証料のない場合も最近は多いようですが、そのメリット・デメリットについて見て行きましょう

保証料なしのケース

ケース1
保証会社と保証契約を結ぶ仕組みを提供しているが、企業努力として保証料を無料にしている。
ケース2
借り主の負担を少なくするために、住宅ローンの借り主が保証会社と保証契約を結ぶ仕組みを提供していない。連帯保証人が必要な場合もある。
ケース3
「フラット35」の場合のように“住宅ローン債権の証券化”により連帯保証人が必要ない。

ケース1の場合は、結局保証料という名目でないだけで、金利を上乗せしている場合が多いようです
例を挙げると、イオン銀行の場合は取扱手数料として借入額の2.16%が必要となるので、一般的な保証料より高額になりますが、金利がその分他行より低いため返済総額は低くなります
ケース2の場合は、例えば住信SBIネット銀行などは、保証会社の保証付きではないため同居家族を連帯保証人とします
フラット35については後述します

メリット=
15~35年固定金利
保証料・保証人・繰上げ返済手数料すべて不要

デメリット=
10年20年固定金利の商品より金利が割高な場合あり
借入時点で金利を確定できない
別途、団体信用保険に加入が必要
所得・融資額・建物の条件などの借入条件がある
繰上げ返済額が最低100万円以上

保証料なしのリスク

直貸の場合は、債務者が返済できなくなった場合のリスクも負うことになるため、融資対象はおのずと優良顧客に限られることになります。
また、万が一延滞した場合、早めに競売などの債権回収に走ることも想定されます。

ネット銀行は保証料なしのところが多く、低金利ですが、それだけリスクもあるようです
ただ、保険料なしで色々な補償がある等メリットも多いので、支払いが滞りさえしなければ良い部分が多いようです

・保証料がなくても金利に上乗せされている場合も
・保証料がない場合、支払が滞った時のリスクは高くなる
・初期費用を抑えたい、月々の支払いは余裕のある人は保証料なしのネット銀行などが良い

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