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崩壊する家賃保証のサブリース契約の罠!オーナーが泣くケースが多発

サブリース契約は、かなり罠が多いようです。最近では、建設した後に多額のローンが残ったまま空室が埋まらずに苦労しているオーナーが増えています。サブリースの契約を良く見て、30年後を考えて契約するかどうかを決める事が大切です。

更新日: 2018年01月26日

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misukiruさん

アパート建設で儲かる『建設業者』

2階建になっていて、2階部分にあがる為の階段が付いているというシンプルなものです。

大東、東建の本業はあくまで建築業であり、割高な新築費の莫大なローンを所有者に負担させる。

相続税対策でも、遊んでいる土地があっても、もうアパート、賃貸経営、また一括借り上げは、実は何も保証されていないことに気付くのもすぐだ。

サブリースの勧誘

サブリースの場合、転借人(実際に住まれる方)は管理会社と賃貸借契約を結ぶので、オーナーさんは契約関係にないことから、クレームや滞納処理(訴訟も含めて)経営にノータッチでいられるので安心ですよという謳い文句で建築を勧めます。

大概のオーナー様は「アパートローン」を利用しており、その返済の原資に家賃収入を当てにされておりますので、もしも長期にわたって空室状態になってしまったり、滞納者が多かったりした場合にはローン返済がままならず、死活問題にもなりかねません。

◆家賃保証システムの問題点

家賃保証金額が経済変動などによって不相当な水準になった場合、契約条件に拘わらず貸主と借主の双方に家賃保証金額の増減を請求できる権利を認めています。

『30年間一括借り上げ』のシステムは、30年間家賃を保証してくれるのですが、家賃の金額は保証してくれないのです。家賃は2年毎に見直しがあります。家賃は、2年毎に下がるでしょう。

サブリース契約書を良く読んでいただきますとだいたい下記のような内容に
なっていることが多いです。

・入居者が決まった場合、最初の3か月間の賃料はサブリース会社に支払われる
・内装の決定権は、サブリース会社側にある。
・賃料の決定権は、最終的にはサブリース会社側にある。
・敷金、礼金、保証金等はサブリース会社側に支払われる。
・不動産売却時には、サブリース会社の承諾を得ないとできない。
・管理料は賃料の20%程度。

◆家賃を下げろと要求する不動産会社

古くなったアパート、マンション、戸建てを満室にすることは困難になります。そして、空室の家賃を値下げします。一部の家賃を下げる、入居者を募集すると、現在入っている入居者に、わかってしまいます。入居者は、「家賃を下げろ」と主張してきます。

サブリース会社の社員はオーナーのことを考えて経営しているわけでなく、上司や会社がうるさいので、またはちゃんと募集をしていますよ!というパフォーマンスの為に家賃を下げます。とにかく相場より安くして部屋を埋めるのが第一となります。

サブリース契約では借上家賃(保証する約定賃料)を設定していますが、経済状況の変動等により賃料が不相応な水準になった場合には増減を請求できるという項目が記載されている場合があります。

◆物件の状況に関心がないオーナー

「実はそれまで、スマートデイズからは家賃がいくらで、どういう人が住んでいて、入居率がどれぐらいかということも一切知らされていなかったんです」

マンション経営が厳しい時代に

日本は、いまや本格的な人口減少社会。2009年の日本の推計人口は1億2,716万人※1といわれており、2005年の1億2,778万人をピークに、年々減少※2しています。なかでも1970年代から少子化の影響で、特に年少人口が減少しており、つまりは将来のアパートの入居者が減るということを意味しています。

20代の人口が減少しているのです。そして、今後も減り続けるだろうことは容易に予想できます。入居者対象となる若い人が減っている地域で、その人たちをターゲットにした賃貸住宅を建てていいものでしょうか。

海外に移転する工場と人口減少

日本の少子化、人口減少は、アパート経営においてもっとも深刻です。今のところ、人口が増加する傾向は見込めないにも拘わらず、新築アパートはどんどん増加し、部屋を探す人(需要)と物件(供給)のバランスが崩れてきています。

生産拠点の海外移転はますます加速していくでしょう。産業の空洞化が進めば、その分雇用が失われ、雇用が失われるということは、そこで働く従業員の住まいの需要もなくなります。

JR美濃太田駅の駅周辺に点在するブラジル人向けの飲食店やスーパー、人材派遣会社はどこもシャッターを閉めたまま。「ブラジル人の住民数は最盛期だった2008年11月(約3800人)を境に年々減少。現在は約2500人まで減っている」のがこの町の現状だ。

◆30年フルローンの恐怖

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