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市町村役場で道路用地買収の担当してるけど質問ある?【op2ch】

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更新日: 2017年12月08日

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siitakepanさん

元スレ

その1


ヤクザと戦うん?


戦わないよ

その2


じゃあ何と戦うん?
どいてくれない老人とか?


戦いません。
平和的に説明してお願いするだけです。

その3


やっぱり、ゴネ得なの?


ゴネ得は、あんまりないよ。
なぜかというと、用地補償の算定方法はきっちり決まっていて、
担当者の裁量が入る余地があんまりないから。地主さんにもそう説明するし。

まあ、色々と裏ワザというか、抜け道はあるけどね。

その4


地価の何割増出すの?


色々あるけど、新設道路の用地買収の場合、
基本的には、不動産鑑定士さんに単価を出してもらって
その単価で内部の審査会を通して買収します。

なので、地価の何割? と言われると10割という答えになるかと。
もちろん、案件によりますが。

その5

ちょいと補足。
地価といっても色々ありまして、不動産鑑定士さんが出す価格というのは
基本的に、

1) 近隣の公示地価等(国や都道府県が公表している地価)を元に算出
2) 近隣の取引事例(実際に売買された地価)を元に算出
3) その土地を持つことによって将来的に得られる収益見込みを元に算出
4) 買収・造成によってその土地と同等の土地を得るのにかかる金額

など、複数の方法で価格を出して、その中庸をとるような形で最終的な価格を出します。
例えば、農地の評価であれば、
 近隣の地価公示から 10000円/㎡
 取引事例から    12000円/㎡
 収益見込みから     430円/㎡
 4)は農地の鑑定には適さないので除外
だとすると、まず430円は乖離しすぎているので除外(農地の場合、収益見込みからの算出はきわめて低くなる)
10000円と12000円の中庸をとって11000円…とか。

この中庸をとる、がクセモノで、裁量が入ってくる余地があったりするわけです。

その6

さらに言うと、不動産鑑定をとるかどうかも色々あって、
例えば生活用道路の買収なんかだと、

「うちの基準上、路線価で買うことになってるので、それでお願いします。
ダメならこの話はナシで。(個別の状況は勘案しません)」

って場合もある。
ここでいう路線価っていうのは、「相続税路線価」のことで、
大体、市価の8割相当とされている。
だから、実勢価格に直すためとして「路線価×1.25」ってパターンもある。

その7


用地買収はどれも全額保障?相当保障の実例とかあった?


全額補償ってどこまで全額?をイメージしてるのかな。
基本的に基準以上のものは出ないし、例えば建物なら、中古住宅に対して新築分は出ないよ。

その8


収用っていいよね
税金も五千万控除あるし
収用になりそうな土地を事前に知人とかに漏らしてる人結構いるしょ?


都計道路とかだと計画は公表されてるし、住んでる人は知ってますわな

いつ買収がかかるかわからない土地に家建てようと思わないでしょ?
建てた経費がそのまま補償されるわけでもないのに。

Q2
うちも事業決定して工事始まってる都計道の横に住んでるけど、計画地には築浅が結構あるんだよね
地元の有力な地主の一族みたいだから、なんかゴネるつもりなのかなぁ


一般的にはゴネてもあんまり変わらないけどねえ。
まあ、例外はあるけど…。

ちなみに、残地補償という言葉がわからない人にちょっとだけ解説すると、
残地補償というのは、「残地の形が悪い・残地を売り急がなければならない」などの事情で、
残地の価値が低くなってしまう場合に支払う、差額の補償です。

例えば、
70000円/㎡相当と算定された土地があるとする。
その土地の道路部分を、70000円/㎡で買収する。そこまではいい。

しかし、四角形の土地から、道路部分だけを切り取ったために、残地部分は三角形になってしまった。
これでは、残地部分は70000円/㎡では売れない。

あるいは、この人は買収対象地に住んでいたので、どこか他の場所に引っ越さなければならない。
そうすると、移転先の土地を買うために、残地を早急に売らなければならず、
じっくり買い手を探している時間がないので、買い叩かれる可能性が高い。

こういった事情を勘案して、例えば残地が売れる価格が65000円/㎡だとする。
ならば、差額の5000円×残地の面積分をお金で補償しましょう、というのが残地補償です。

残地を買い取るというのは、また別の話ね。

その9


用対連基準だと商業地の立退きとか特に安過ぎて可哀想になるわ
休業補償1ヶ月とか鬼かと


構外再築なら仕方ないかと…。
引っ越し期間だけしか見ないからねえ。
一般住宅だと1週間未満だったりもする。

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