1. まとめトップ

一戸建て購入したけど、本当に必要だった情報

2015/4にて関東で一戸建てを購入しました。買うに至るまでに色々と本を読みましたが、情報過多でどれが本当だったのかで悩まされました。というわけで、折角なので実体験からホントに必要だった情報を時系列にまとめておこうと思います。 ※自分は分譲住宅を購入したので、それに関する情報がメインです。

更新日: 2015年04月22日

10 お気に入り 2636 view
お気に入り追加

この記事は私がまとめました

◆探し始める前

1.数千万のローンを背負っても購入すべき理由は明確化すべき

当たり前ですが、住宅は非常に高い買い物です。
住宅ローンという重圧を肩に乗せても、買うべき理由があるかどうか。
これは人それぞれかと思いますが、この決定理由は家の選定までずっと掲げ続ける物になります。

なお、自分の場合は単純に「子供の部屋が欲しい」という所でした。
賃貸住まいでは、とても子供の部屋は用意できそうになかったので、ならばいっそ…という所です。

2.注文住宅と分譲住宅のどちらにするか

注文住宅:
 土地を買って、施工業者に依頼してその上に家を建てる方式。
 家の作りの自由度が高いが、分譲住宅に比べて費用が高い。

分譲住宅:
 業者が10~20軒程度一気に作って、それを売り出す方式。
 内装を選ぶことは基本的に出来ないが、注文住宅に比べて割安。

中古住宅:
 リフォーム済みと、リフォーム前とで分かれます。値段は総じて安め。

その他:
 一軒単位で売り出される住宅。値段はまちまち。

自分は分譲住宅を購入しました。
理由の一番は値段。
また、家の内装などに強いこだわりがあるわけでもないのですが、分譲住宅は集客のためにデザイン面もそれなりに凝っているものが多く魅力的だったためです。

3.自分が支払える金額を明確にする

一番重要なポイントです。

家を選んだりする前に、「自分はどこまでの家を購入できるのか」を把握しない限り、どんな住宅サイトを見ても何も選ぶ事ができません。

目安としては、現状の家賃。
例として、金利1%、30年ローン、ボーナス支払い無しを組んだ場合の月支払い想定は下記。
(物件紹介サイトにはローン返済シミュレーションが大体あるので、それを利用するといいです)

 ・4000万 128,656円
 ・3500万 112,574円
 ・3000万 96,492円
 ・2500万 80,410円
 ・2000万 64,328円
 ・1500万 48,246円

買える物件は、これに「頭金ー物件価格の10%」を足し合わせたもの、と考えるといいと思います。
物件を見てるとどうしても、高い物件が魅力的に映ってしまいますが、お金に関しては決して楽観視せず、シビアに線を引くべきです。

4.物件価格以外に諸経費で100万~300万円くらい増額になる

よく、「頭金0円」とか書いてありますが、本当に頭金0円で買える事はありません。
物件購入時には、以下のような支払いが発生します。
大体は住宅ローンの増額で支払いが可能ですが、つまりローン額が物件価格以上になるという事ですので要注意です。

1.手付金 (住宅ローンで支払い不可)
 「私はこの物件を買いますので、他の人への紹介を止めてください」という意思を示すお金。
 契約を先に進めれば、諸経費の支払いに使われるため、決して無駄なお金ではありません。
  ※ちなみに、契約を途中解除すると、このお金は不動産屋さんに丸々支払いとなります。
   なお、火災等、不動産屋側の理由で一方的に解除される場合は、倍額で戻ってきます。

 業者によって様々かと思いますが、自分の場合は100万円でした。
 これはローンを組んで支払う事ができませんので、もし懐が厳しい場合は事前に確認を。
 
2.火災保険 (住宅ローンで支払い可能)
 大体、30年分を一括支払いになります。
 30~50万円程度。これは住宅ローンを多めに借りる事で支払いが可能です。

3.不動産登記手数料 (住宅ローンで支払い可能)
 購入した物件を自分の名義に切り替える際に、行政書士に支払う手数料です。
 20万円程度。

4.住宅ローン手数料 (住宅ローンで支払い可能)
 これは借りる住宅ローンによって様々ですが、大体の場合、手数料が発生します。
 固定額や、物件価格の2%、という場合も。10~80万円まで様々。

5.仲介手数料
 次の項で詳細に説明します。

5.仲介手数料の約100万を回避する

仲介業者から物件を購入する際には、当然ながら仲介手数料が発生します。
ただし、賃貸と異なり、その額は100万程度の高額となります。

例えば、分譲等は施工業者がそのまま販売を行っている場合が多く、施工業者から購入すれば、この仲介手数料が発生しません。
単純に100万程度安くなりますので、可能な限り施工業者から購入すべきです。

なお、同じ分譲住宅でも施工業者と仲介業者のいずれも取り扱っているパターンが存在します。
その場合、後者を選ぶだけで100万の増額になりますので、施工業者から購入できないかは必ず確認すべきポイントだと思います。

※当たり前の情報に過ぎないのですが、住宅情報誌や住宅購入のHOWTO本にこの情報はありませんでした。

◆物件探し

6.物件は有名サイト以外でも探してみるべき

お金の話をまとめたので、ようやく物件探しです。
SUUMOやHOMES等の有名サイトで探すのもいいですが、Googleで関連キーワードを打ち込み、地道に探すと他の物件も見つかったりします。
 ※有名サイト上の物件は仲介業者による登録が多いため、その回避という意味合いでもおススメです。

7.住宅展示場は注文住宅用であり、分譲住宅購入の場合は見学不要

住宅展示場に置かれている住宅のほとんどは、注文住宅により建てられる家ばかりとなります。
しかも、各社の最高グレードの物が多いため、高収入な方々向けの存在だと思われます…。

参考までに、と行ってみましたが、分譲住宅購入を予定していた自分には参考にすらなりませんでした…。

8.購入決定までの流れは賃貸物件と変わらない

ネットで物件を探して、業者と待ち合わせして、実際の物件を見る。
賃貸とまったく同じ流れになります。

3社を巡りましたが、執拗な購入依頼はありませんでした。
勿論、あちらも商売ですので多少は推してきますが。

9.分譲住宅の広告における最低価格の物件は、大体ゴミ置き場近くの家

分譲住宅は大体の場合、最低価格だけを提示して、10数軒それぞれの価格表示を行っていないものが殆どです。

その最低価格の物件の大体は、家の前がゴミステーションとなっている物件でした。
自分の場合、「場所もよく、家もオシャレで、更に安い」と思って向かった所、ゴミステーション前の物件が最低価格で、他は全てそれより600万も高い……という所もありました。
(逆にいえば、ゴミステーション前なら安く買える、という所でもあります)

「最低価格でギリギリ」という分譲住宅を見に行く場合は、そういったマイナス要素を受け入れられるかどうかを考えた上で向かう方が良いです。
 ※可能ならば事前に他物件の価格一覧を提示してもらうのがベストですが、提示してくれない業者さんもいました。

10.広告での「月の支払い7万円」といった表記は夢のような試算が多い

『35年ローン、頭金無し、金利0.45%』
小さい字でひっそりと書いていますが、現実的でない金利や35年ローンという長期ローンにより限界まで月の支払いを下げた設定で載せている所が多かったです。
重要なのは総支払金額になりますので、あまり信用しない方がいいです。

◆物件の決定

11.狙いを定めたら、必ず周辺を歩くべき

物件探しをする際は、当然ながら家を見にいきます。
しかし、実際に住み始めた場合、家と同じくらい周辺環境というものは重要になってきます。

住みたいと思えるいい家があったら、必ず周辺を歩く事を勧めます。
駅までの道のりは苦ではないか、子供がいるなら、治安が悪そうな気配はないか…など。

自分の場合、ほぼほぼ確定していた家があったのですが、試しに周辺を歩いたところ、
「あまりに主要道路が細すぎる」という理由でお断りした物件がありました。
歩いてみると、自分でも軽視しているような理由でも『ずっと住むなら許容できない』という点が出てきたりします。

いい家があったら、まずは歩きましょう。
GoogleMapでも大体の景色は見えますが、実際に歩くのでは情報量が違います。

12.最終的には直観が全てを決める

「この家に住みたいな」
そう思った家に決める。それだけです。

お金が安い、駅から近い、リビングが広い……など、HOW TO本には沢山のチェック欄が書いてありますが、最終的に『数千万支払い、老いるまで住む』という家を”決定”に押し出すのは、結局の所、「この家に住みたい」と思ったという、その直感だと思います。

自分の場合、家を見て1時間で「住みます」と宣言し、周囲をその日に歩いた後、手付金を数日後に支払っていました。

直観と書くと粗雑な感じがするかと思いますが、
この「住みたい」と思うまでには、自身の中で相当量のフィルタリングがなされています。
お金や駅までの徒歩時間だけではない、壁の色、周辺の景色、家の雰囲気…等、無数の要素を総合して「良し」という解を出している場合が殆どだと思います。

逆に、「リビングが広いのはいいけど、日当たりが許容できるか…」など、「何かを妥協して悩む」という場合は大概にして決定に至りません。
その辺りを悩む場合、次に出す答えは「他にもいい家があるに違いない」となるのが殆どだと思います。

考えるな、感じろ。です。
一生の決断だろうと、最終的にはそういうものなのかと思いました。

13.決めた後は、後は不動産屋がやってくれる

↑これの通りです。
後は不動産屋に促されるまま、書類の読み合わせをしたり、印鑑を押したりしていけば家が購入できます。
決定から引き渡しまで大体1~2ヶ月くらいです。

悪徳業者が…みたいな話はネットに転がっていますが、過度に怯えたり警戒するのもどうかなぁと思います。
むしろ、担当の営業さんとは長い付き合いになるので仲良くしておくべきです。

1