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あなたにとってマンションと一戸建て どちらがお得?

価値観や好み、ライフスタイルによって意見が分かれるマンションか一戸建て。それぞれにメリッもデメリットもあるだけに悩むところですが、違いを比較することでどちらが自分や家族に合うか見えてくるはずです。

更新日: 2016年07月18日

egawomsieteさん

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■独身女性のマンション購入はプラス? マイナス?

以前は、「女性は結婚前に自分の家を買うものではない」というのがなんとなく不文律化していたのではないかと思います。

事実、筆者の40代半ばの独身の友人も、十分マンションを購入できる収入があるにもかかわらず、「それだけは絶対にしたくない!」と、半ば“マンションを購入すること”を“一生独身でいる”ことのジンクスだと思っている様子……。

しかし、不動産売買免許を所持した経験もある筆者に言わせれば、“独身でマンションを購入すること”が結婚の足かせになることはありません!

むしろ、デキる男性には「この女性は計画性のあるしっかりした人だ」と見直されると思います。得に欧米人の場合は、独身女性が結婚前に“自分の家を所有している”という事実がプラスに見られることはあっても、マイナスに見られることはまずありません!

「でも結婚したらここにふたりで住めないし……」という場合、もっと広い家(またはマンション)を購入して、自分の購入したマンションはそのまま自分名義で残し、賃貸にすればOK。結婚後も賃貸収入があって安心です!

上記の調査でも、独身でマンションを所有する女性のなんと62.6%が「良いパートナーがいれば結婚したいと思う」と答えています。

たとえ独身でも「自分が所有する、自分だけの場所がある」という安心感は何にも変えがたいものです。家主の都合で引越ししなければならなかったり、家賃が上がったりすることもありませんし、何よりインテリアを自分好みに変えられるのが嬉しいです

■偽装工事が問題化した今“購入を避けるべき”マンションとは?

このところ不動産相場が頭打ち気味に推移しており、「今のうちにマンションを買っていくのが得策かも?」と考える人も少なくないだろう。だが、その一方で驚愕の事実も発覚。横浜市の大規模マンションが傾斜し、杭打ちデータの悪質な改ざんが明るみになった。

 他でも似たような不正が行われてきたのではないかと疑心暗鬼になるのは無理もないことだが、大まかに“危ない物件”を避けて通る方法がある。「いつ頃に建てられた物件なのか?」というポイントに注目するのだ。

「建設ラッシュとなると、多忙で管理の目が疎かになりがち。意図的ではないにせよ、どうしても見落としが出てくるものです」(大手デベロッパー勤務のF氏・50代)

しかも、ラッシュともなれば現場の人手も不足気味で、工期にも遅れが生じやすくなる。

「現場では、とにかく工期の厳守が最優先される。その挙げ句、最もプレッシャーをかけられるのは末端の下請け業者です。工期の帳尻を合わせるためには、手を抜かざるをえないと考える土壌がこの業界にはあるのです」(施工会社勤務のK氏・40代)

 もちろん、繁忙期に建設されたものにも優良物件が存在しているはずだが、玉石混交となっており、ハズレを引く可能性も高いのが実情だ。象徴的なのがバブル末期~バブル崩壊直後に建てられた物件で、マンション業界の裏事情を知っている人ならまず手を出さないと言われている。

これらの歴史的ラッシュ期のみならず、前後と比べて棒グラフが高くなっている年に完成した物件は、慎重に吟味するのが肝要だろう。加えて、価格的に割安で外見的なリフォームも万全に見えるからといって、うかつに築古物件に手を出すのも禁物だ。住宅診断の専門家・O氏(40代)はこうアドバイスする。

「築古物件は給水・給湯管などが耐用年数を越えて交換費用を自己負担する可能性があるし、断熱性が低くて冷暖房費がかさみがちです。その点、平成12年(2000年)以降に建てられた中古の分譲マンションは、長持ちする部材が使われています」

 特に築30年に近づいている物件は、過去に適切なメンテナスを施していないと大掛かりな修繕費用が発生し、その一部の負担を迫られる可能性もある。

「供給過多」や「築古」といったNGワードをかいくぐっていけば、おのずと“買い”なマンションに巡り合えるだろう。

■タワーマンション低層階の購入 眺望に替わるメリットもある

タワーマンションの住民には心理的なヒエラルキーがある、というのはよく言われることだ。タワーマンションとは20階以上の超高層集合住宅のこと。最近では50階や60階も珍しくなくなった。その魅力は何といっても眺望である。

 そんなタワーマンションの低層階に住むのは何の意味があるのか、という議論はあって当然。島崎さんは「レインボーブリッジが見えるロケーションなのに、ベランダに出たら何も見えない。でも『設備は他の階と一緒だから』と言って住んでるの(笑)」と発言したそうだ。

 新築分譲で販売されるタワーマンションの場合、低層階と高層階では大きな価格差がある。低層階は高層階に比べて坪単価で3割以上割安になるケースも多い。しかし、その「格差」によって高層階の区分所有者が低層階の住民を蔑むこともあるそうだ。逆に低層階の区分所有者は高層階住民にコンプレックスを抱くかもしれない。

住民同士、普段は交流がないがエレベーター内の視線や、幼稚園や小学校の「ママ友」社会にはそういう「格差」が存在する、と言う話を聞く。共用施設のスポーツジムなどで知り合った住民に「何階にお住まいですか?」と聞かれることもありそうだ。

 では、実際にそういった格差の裏付けはあるのだろうか?

 まず、タワータイプは通常の板状型マンションに比べてランニングコストが高い。ザックリいうと、管理費や修繕積立金が約1.5倍なのが普通。マンションの管理費や修繕積立金は主に共用部分の維持管理コストである。

 たとえば、エレベーター。低層階の居住者は高層階の住民に比べてエレベーターでの移動距離や使用頻度がかなり少ないはずだ。しかし、管理費や修繕積立金は住戸の専有面積割合で課せられているケースがほとんど。いってみれば、あまり使っていないエレベーターの保守点検費用を高層階の区分所有者と同じ割合で負担させられている。不公平といえば不公平だ。

中古として売却する場合、高層階なら眺望が大きなメリットになる。「レインボーブリッジが見える」、「晴れた朝には富士山を拝める」というのは大きな魅力だろう。低層階ではそれが望めない。それでいて、ランニングコストは板状型マンションよりも割高。これが売却には不利に働く。

しかし、メリットもある。何よりも、購入価格が高層階住戸に比べて割安である。これが大きい。

 一般に、タワーマンションは数百戸規模であることが多い。共用施設が充実している。ゲストルームやパーティルームは当たり前。スポーツジムやプール、温浴施設などが設けられている場合もある。

 これらの共用施設は、居住者なら誰でも利用できる。低層階の区分所有者は高層階よりも割安で住戸を購入しているにも関わらず、共有施設の利用は平等。この特典は大きい。

 また、低層階は新築時の分譲価格が割安に設定されているので、中古で売却する際の下落率が低くなる傾向になる。今のように東京都心のマンション価格が高騰している場合、買値よりも高く売れる確率も高まる。つまり、高層階に比べると資産価値下落のリスクが低い上に、キャピタルゲインを得られる可能性が高い。

ある大手ディベロッパーの内部文書に、「タワーマンションを好む人種は見栄っ張りだ」と明解に書かれていた。街を「見下ろす」ことで快感を得るタイプが多いのかもしれない。しかし、タワーマンションの高層階に住むメリットは、その「眺望」と豪華な「共用施設」くらいだ。地面よりも高いところに住むことで得られるメリットよりもデメリットが多いかもしれない。

 健康面でのデメリットを強調する学者もいる。高層階住民にアレルギーや高血圧、流産の確率が高いというデータもある。ヨーロッパには高層住宅を法律で禁止している国もある。アメリカでもニューヨークなどの大都市の中心部にしか存在しない。

 ところが、日本では東京や大阪の郊外エリアだけではなく、地方都市にまでタワーマンションが建てられている。日本人のタワーマンション好きを象徴している光景だ。

 そもそも、タワーマンションというものは限られた土地にできるだけ多くの人々に住んでもらうために生まれてきた住宅の様式ではなかろうか。それが、今では区分所有者の経済的ステイタスを象徴する存在になっている。

島崎さんの今回の「タワーマンションの低層階に住むのは……だ」的な発言も、そういう現代日本人の価値観を象徴するものではなかろうか。

 住まいとは本来、住む人の暮らしや安全を守るものであって、虚栄心で選ぶものではない。また、自宅のタワーマンションからの眺めは数カ月も暮らせば飽きるだろう。「高層階に住んでいる自分はエライ」と思う感覚や、あるいはその逆のコンプレックスも健全とは思えない。

 ただ、私はタワーマンション購入を相談されたらいつもこういう。

「できれば20階以上の眺めのいい住戸を選ぶべきですね。その方が売りやすく、貸しやすいですから」

 マンションの資産価値とはケインズの「株式投資は美人投票だ」という理論と似ている。「他人が良いと思うものを買う」というセオリーが当てはまるためだ。

タレントの島崎和歌子さんがテレビのバラエティー番組(7月3日放送「ビートたけしのいかがなもの会」/テレビ朝日系列)に出演した際の発言が物議を醸している。

「私の友達夫婦がすごく高いタワーマンションの3階に住んでるの。ふつう、タワーマンションだったらエレベーターで上がるけど、3階だから階段で上がるの(笑)」

 放送後、ネット上では〈2階や3階の住人に失礼だろ〉〈脳内がまだバブル時代〉などと批判が相次いだが、タワーマンションの低層階に住むメリットはないのだろうか。『やってはいけないマンション選び』の著者である住宅ジャーナリストの榊淳司氏が解説する。

■独身者のマンション購入は「黄信号」とFP

10代の頃から独身主義で、現在もシングル生活を継続中のファイナンシャルプランナー・中村薫さん
「よく、家賃並みのローン返済でマンションが買えるなどと宣伝していますよね。仮に、2千万円を金利0.8%の35 年ローンで借りたら、総返済額は約2293万円、月あたり約5万4千円です。確かに家賃並みですが、一般的な女性の年収300万~400万円ではギリギリ。金利が上がれば返済額も上がり、生活が破綻しかねません」

 では、固定金利ならどうか。仮に2千万円を固定金利1.8%の35年ローンで借りた場合、総返済額は約2697万円、月あたり約6万4千円だ。

「利子だけで約700万円です。年収の2倍近くも払ってまでマンションが必要でしょうか」

ローン返済のほかに、管理費や修繕積立金がかかるうえ、地震で被災したら、保険に入っていても多くの費用がかかる。最悪の場合、ローンが残ったまま、賃貸に引っ越す羽目になる。

「住まいを買うということは、家が壊れた時のリスクも保有するということ。考え方によっては、働けるうちに貯蓄して、定年近くにほぼノーローンでマンションを買うほうがいいかもしれません。リスクを負う時期を後ろ倒しにするのです」

 同じマンションでも、投資目的の購入はさらにリスキーだ。稼ぎ手が1人の独身者にとって、リタイア後に家賃収入を得られるのは魅力的だが、中村さんは、「不動産投資は不労所得ではなく労働所得」と警鐘を鳴らす。

「ローンの返済や管理費などを差し引くと、手元に数千円しか残らないことがあります。設備のメンテナンス、住人からのクレームにも対応しなければなりません。管理会社にまかせると月3千~5千円も委託料がかかります。空室続きで無収入のリスクだってあります」

 売却しようにも、よほどの優良物件でなければ買い手がつかない事態も考えられる。保険も不動産も、いたずらに手を出すべからず、が鉄則なのだ。

■マンションと比較した一戸建て住宅のメリット・デメリット

(1)一戸建てのメリット

まず、マンションと比較して、一戸建てのメリットについて見てみましょう。

具体的には以下のようなメリットが挙げられます。
◾① 建物も土地も自分の資産になる
◾② 建築年数が古くなったら、リフォーム・建て替えなどが自由にできる
◾③ 敷地内に駐車場のスペースを設けられるので駐車代が節約できる
◾④ 管理費、修繕積立金などの諸経費がかからない
◾⑤ 独立しているため、プライバシーの面では優れている
◾⑥ 庭など自分の敷地内のスペースを活用することができる

(2)一戸建てのデメリット

続いて、マンションと比較して、一戸建てのデメリットも見てみましょう。

大きく以下のようなデメリットが挙げられます。
◾① 同じ立地条件でも物件価格が高くなる傾向がある
◾② 冷暖房などの光熱費がかかる場合がある
◾③ 最寄り駅から離れている場合が多い
◾④ 修繕やリフォームなどの計画は自分で立てる必要がある
◾⑤ 放火、空き巣などのセキュリティの面を意識する必要がある
◾⑥ 高齢になると暮らしにくくなる場合がある

■金銭面からも比較!一戸建てとマンションのメリット・デメリット

<一戸建ての主なメリット>
・管理費や修繕積立金、駐車場代(または、駐車場管理費)などがかからない
・築年数が経過しても土地部分の価値があるため、資産価値はそれなりに残る
・管理組合などへの参加義務がない
・一戸の家としての独立性が高いので、プライバシー面で優位性がある
・隣家と離れているほど、騒音面で神経質になる必要がない
・自由に増築や建て替えができる

<一戸建ての主なデメリット>
・同じ立地条件だとマンションよりも物件価格が高くなる傾向がある
・将来の修繕費を自分で貯めなければならない
・空き巣や放火などの防犯(セキュリティ)面を意識する必要がある
・保温面、日照面、害虫面などで優位性に劣る場合がある

<マンションの主なメリット>
・同じ立地条件だと一戸建てよりも物件価格が安い傾向にある
・将来の修繕計画などが比較的しっかりしている
・空き巣や放火などの防犯(セキュリティ)面での優位性は高い
・保温面、日照面、害虫面などで一戸建てよりも優位性がある場合が多い
・近所付き合いなどを積極的にすることで、他の居住者と生活面での協力をしやすい

<マンションの主なデメリット>
・管理費や修繕積立金、駐車場代(または、駐車場管理費)などの負担が必要
・将来の資産価値は、立地にもよるが一戸建てに比べるとあまり期待できない
・騒音を出したり、出されたりした際に、一戸建てよりも気遣いなどが必要
・管理組合などへの参加義務がある

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