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憧れのタワーマンション 光と影

「高級」の代名詞のタワーマンションは若者夫婦から高齢者まで広く人気を集める定番商品ですが、階層によっての格差や住民構成の複雑さからくるトラブル、もしもの建て替えで同意を得るのは難しいなどのリスクを抱えます。

更新日: 2017年03月17日

egawomsieteさん

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■満足度7割超えだけど不満もあり!? 憧れの「タワーマンション」住人のホンネ

タワーマンションに住む女性を対象にしたある調査によると、”タワマン住まい”には実に7割以上の住民が満足しているということが判明。

さらに住まいへの不満点も少なく、タワーマンションに住むこと自体は満足度が高いということが分かります。

しかし、住まいの満足度と一生住み続けたいかは、別問題のよう。

タワマンに「一生住み続けたい」という意識はわずか1.8%!

9割の人がタワマン住まいを続けたい、と考えているわけではないようなんです。

購入した物件の満足度が高ければ、そこを最後の住まいと考えるのでは?

と思ってしまいそうですが、タワマン住まいの人々が一生住み続けたいと決めているわけではない、ってどういうことなのでしょうか?

実際に住んでみないと分からない

施設の充実、文句なしの景観、そしてそこに住むこと自体がステータスとなるタワーマンション住まい。

しかし、災害時や緊急時にエレベーターがストップすると大変な思いをしたり、ドラマなどのイメージから、人付き合いが大変そうだとか、エレベーター待ちが億劫で外出しなくなる、とも聞きますよね。

ある程度の住み心地や生活面でのメリット、デメリットの情報は得られますが、実際に住んでみないと分からないことが特に多そうなタワーマンション住まい。

一生住みたいとは思わない他の考えられる理由って何なんでしょう?

「一生住みたい!」とは思わない理由

平成23年国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」によると、15階未満と20階以上の修繕積立金を比較すると高い傾向に。

超高層マンションは、外壁等の修繕のために特殊な足場が必要となったり、共用部分の占める割合も大きくなるため修繕工事費が増大するよう。


また、ラウンジやジム、24時間対応のコンシェルジュサービスなどが充実しているタワーマンションがほとんどなので、管理費が高くなることも想像がつきます。


タワーマンションを節背系のために購入している人も多いことから、賃貸としての部屋も多く隣人が変わるサイクルが早いことが考えられます。

確かに上の階の人や、隣人がころころ変わるとちょっと落ち着かないかもしれません。

訪日外国人数の増加と、空き家増加を背景に、政府が訪日外国人向けに対策として打ち出した民泊。

しかし、ゴミ出しルールや深夜の大騒ぎなどのトラブルも多く、民泊を禁止にしたというマンションもあるそう。

確かにセキュリティ充実が売りのマンションなのに、見ず知らずの外国人がうろうろすることを考えると不安もありますよね。

国土交通省の「マンション総合調査」によると、タワーマンションに限らず、マンション所有者全体の約17%は将来の住み替えを視野に入れているそうです。

また50%以上が、住み替えたい住居形態に一戸建てを挙げているのも興味深い結果です。

満足度は高いけれど、住み続けたいという割合が低いタワーマンションに住む人たち。

住まいは新築でも中古でも構わないという回答の割合も高いことから、タワーマンション住まいの方の多くは、その時代や自身の状況によって住まいを選択できる達人と言えるのかもしれません。

■「東京を知らない地方の人」が買うのがタワーマンションなのだ

都心の風景は2000年代になってずいぶん変わった。羽田空港から都心に向かう首都高速1号線に乗れば、芝浦近辺から都心部にかけて、まるでムーミンに登場するニョロニョロのごとくタワーマンションが林立する。お台場に向かうレインボーブリッジから都心を見れば、そこは湾岸タワーマンションが天にも届けとばかりにその高さを競いあう光景に触れることができる。

 では首都圏(1都3県)でタワーマンションはどのくらいできているのだろうか。タワーマンションという定義はないが、不動産経済研究所では20階建て以上のマンションを超高層マンションとして、分譲用に供給された戸数について集計・発表をしている。

タワマンといえば、都心居住の代名詞。素晴らしい眺望、都心部へのアクセスの良さ、そして充実の共用施設など一般庶民には「憧れ」のマンションといわれてきた。しかし、今ではその希少性が薄れるだけでなく、タワマン独特の問題があちらこちらで叫ばれ始めている。

まだあまり話題になっていないが、築15年から20年を迎える物件で目立ち始めたのが、雨漏りの問題である。タワマンの多くが、首都圏でも湾岸エリアに立地している。工場や倉庫の跡地といった広い敷地を活用したものが多いからだ。海沿いは潮風が強い。そして高層建物であるために強風を受けて常に微小な「揺れ」が生じている。また日本は地震の多い国なので、建物はしばしば強い揺れにも襲われている。

この「潮と風と揺れ」は意外に曲者だ。コンクリートの継ぎ目や窓枠の目地には元来コーキング材などが充填されているが、経年とともに劣化する。タワマンのとりわけ湾岸エリアはその度合いが通常のマンションなどと比べものにならないほど激しいのだ。強風によって吹きつけられる潮はコーキング剤の劣化を早め、小さな揺れの連続は亀裂を促進させるからだ。

 タワマンは、高層であるために修繕にあたって足場を組むことすらできない。したがって雨漏りが始まっても、必要な修繕が施せずに放置状態が続くことになる。タワマンで窓枠等から浸水する被害に悩まされている住戸が多いのはこうした要因によるものと言われている。

 2000年以降に建設されたマンションの多くが東京五輪以降は築20年を超えて大規模修繕の季節を迎える。外壁の修繕には足場が組めないために、屋上からゴンドラをつりさげての工事になるが、湾岸部で高層建物ともなれば、上空は常に風が強く、作業日は限られ工期は通常マンションの数倍かかるといわれる。

更新する場合には大変な金額

多くのタワマンでは大地震等での停電に備え、非常用発電装置が備えられている。いざというとき安心の設備であるがこれも経年劣化が激しい。築15年から20年程度で交換するにあたっては、一基数千万円から1億円の負担となる。またメンテナンスをしっかりと施さないとその「いざ」というとき役に立たない。あるビル会社が東日本大震災のあと、運営管理しているビルの非常用発電装置を実際に動かしてみたところ多くの設備が、規定通りの時間作動することがなかったという。それだけメンテナンスが難しい設備であるということだ。

 タワマンに装備されているエレベーターは、超高速のもので、高性能であるぶん、更新する場合には大変な金額となる。普通のマンションのエレベーターがプリウスなら、高層用のものはポルシェのような差があるのだ。

今後、これらの問題をすべて負っていくのは、分譲したデベロッパーではなく、ひとりひとりの所有者なのである。

 築地市場の移転問題ですっかり、負の話題を提供されてしまった東京の豊洲であるが、豊洲に限らず、タワマンが林立する土地の多くは埋め立て地で、しかも以前は工場や倉庫などの跡地だ。大地震が発生したときは、多くの土地で液状化現象が生じることが予想される。

 液状化で地下から噴出する「液」というと、あの豊洲市場の地下水を連想する人が多いのではないだろうか。自分たちがどんな土地の上に住んでいるのかも、クローズアップされるのだ。

実は昔からの東京人で、湾岸エリアのタワマンを買う人は少ない。このエリアの以前の姿をよく知っているからだ。お台場が東京だと憧れる、「東京を知らない地方の人」が買うのがタワマンなのである。

 不動産を買うには地歴が大切だ。地歴とは、昔その土地に何があったのか、どんな歴史が潜んでいるのかを語る重要な資料だ。タワマンは地歴で買うには「お買い得」では決してないのである。

■大阪市中心部、タワーマンションの都に? そのワケは…

不動産経済研究所の調べでは、近畿2府4県の昨年の30階建て以上のタワーマンションの販売戸数は1482戸。26年の1026戸から大幅に伸びた。リーマンショック前でピークとなった17年の2377戸、消費増税前で駆け込みのあった25年の1747戸には及ばないが、回復の兆しがみえている。

 29年度の政府税制改正大綱では、高さ60メートル以上の新築のタワーマンションの固定資産税が見直された。今年1月2日以降に完成し、4月までに入居契約した人のいないタワーマンションは、高層階ほど税額が高くなる。

 現在は床面積が同じなら、どの階層でも固定資産税の税額は同じ。このため人気があり高い価格で転売できる高層階は、節税対策として購入される傾向があった。税制改正による今後の影響は未知数だが、現在販売されている販売に陰りはみられない。

京阪電鉄不動産などが手がけた大阪市営地下鉄中津駅直結の「ザ・ファインタワー梅田豊崎」(大阪市北区、総戸数312戸)は、11月に売り出した170戸中、155戸が同月中に成約。三井不動産レジデンシャルなどによる京阪電鉄北浜駅直結の「北浜ミッドタワー」(大阪市中央区、総戸数311戸)は、12月売り出しの119戸が即月完売した。

大阪市中心部のマンション販売が好調なことについて、不動産経済研究所の笹原雪恵大阪事務所長は「24時間営業のスーパーが増えるなど、以前よりも都心部が生活に適した場所になってきているためではないか」と分析する。

大阪のシンボル的な施設の跡地も、いまや生活の場に姿を変えてきている。

 例えば、25年に閉館したラマダホテル大阪(大阪市北区)の跡地には東急不動産、住友商事が、地上50階のタワーマンション「ブランズタワー梅田 North」を建設中。31年11月に完成予定だ。

 ラマダホテルの前身は、ロイヤルホテル(現リーガロイヤルホテル)、ホテルプラザと並び「大阪の御三家」と称された旧東洋ホテルだ。

 こうした立地条件の物件は、転売しやすい上、賃貸に出せば安定した家賃収入が期待できる。投資用物件として購入する富裕層の動きも好調という。

ラウンジや食品スーパーも

販売好調を受けて、タワーマンション間でも差別化を図る動きが出てきた。

 住友不動産とパナホームが手がけ、昨年12月末に完成した「シティタワー梅田東」(大阪市北区、501戸)では、低層階を含めたすべての居住者が眺望を楽しめるよう、地上42階に約250平方メートルのスカイラウンジを設置した。台所を備えており友人を招いてのパーティーも可能、などとアピールする。

同様のスカイラウンジは京阪電鉄不動産などのザ・ファインタワー梅田豊崎にも設けられる予定だ。

 積水ハウスなど5社が、大阪市北区にある旧ホテルプラザと朝日放送の跡地約1万平方メートルに建設するタワーマンション(総戸数900戸)は、敷地内に食品スーパーや催しのできる集会所施設を併設する計画。34年5月ごろに入居開始の予定だ。

 周囲の住環境の整備が進み、マンション内でのサービスが充実していけば、大阪市中心部は「タワーマンションの都」として花開くこととなりそうだ。

■タワマン乱立の武蔵小杉で悲鳴。住みたい街は、住みやすい街なのか

住みたい街ランキング4位となり、注目の街「武蔵小杉」で、保育園不足が深刻です。周辺の駅まで行っても保育園に入れないのです。

武蔵小杉駅には、JRの南武線、横須賀線、湘南新宿ライン、東急の東横線、目黒線の5路線が乗り入れていて、直通で品川や横浜、東京、新宿、池袋に約10~30分で行けるということで、子育て世代に人気で、タワーマンションが林立しています。そして、まだまだ、今後も増える予定です。

大型商業施設があり、買い物も便利で子育てやレジャーの環境も整っている…と様々な媒体で宣伝され、子育て中、今後子供を持つ予定の共働き世帯に人気で、マンションの価格もうなぎ上り…ですが、急速な人口の流入は、様々な問題を引き起こすことは過去の事例でも明らかです。

昨年、川崎市中原区の人口が同市の行政区で初めて25万人を突破したとニュースになりました。2015の国勢調査では中原区の10年間の人口増加率が5.8%と県内市区別で1位でした。この人口増加を引っ張っているのが武蔵小杉地区です。転入して出産する例が多いため、待機児童問題が深刻なのです。

本音の声が届きました。金融系の会社に勤めるAさん(40歳)は共働きの奥さん(妊娠中)と子供2人で、武蔵小杉のタワーマンションを購入しました。

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