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憧れのタワーマンション 光と影

「高級」の代名詞のタワーマンションは若者夫婦から高齢者まで広く人気を集める定番商品ですが、階層によっての格差や住民構成の複雑さからくるトラブル、もしもの建て替えで同意を得るのは難しいなどのリスクを抱えます。

更新日: 2017年05月30日

egawomsieteさん

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■大阪市内に高層マンション続々も…児童急増で“教室足りない”

大阪市内の都心部と周辺部における児童の偏在に、市が頭を悩ませている。市内全体の児童数はピークから半減する中、都心部ではマンションの建設ラッシュなどで急増し、小学校の校舎不足が表面化しているためだ。14年後には鉄道新線「なにわ筋線」が開通し、中間駅ができる市内中心部はさらに児童数が増えることが想定され、吉村洋文市長は29日、10~20年後を見据えた抜本的対策の検討を指示した。

 市教委によると、平成28年5月時点の市内の小学生の数は約11万3千人で、昭和54年の約24万2500人と比べ、半数以下に減っている。都心部の北区や西区、中央区では、5年後の平成34年度、小学校約30校で教室が計約140室不足する可能性があるという。

背景には、マンションの都心回帰がある。市内では昭和40~60年代にかけて都心部の地価が高騰。郊外に移り住むことで中心部の人口が減少する「ドーナツ化現象」が進み、小学校の廃校・統合が進んだ。しかしバブル崩壊後、これら3区では古い雑居ビルが取り壊された跡に相次いでマンションが建てられ、これまで割安感があった郊外型マンションが、資材価格や人件費の高騰に伴って価格が上がり、「共働きで都心部の物件を買う方が得策と考える夫婦が増えた」(不動産会社関係者)という。

不動産経済研究所大阪事務所によると、西区では53階建て888戸のマンションが平成27年1月に竣工(しゅんこう)。北区の中之島では今年10月、55階建て894戸のマンションが完成予定で、地下鉄御堂筋線中津駅周辺(同区)では分譲を始めたものも含め計3棟(約400~650戸)の建設が進む。同事務所の笹原雪恵所長は「市内の中心地となる3区では居住用であれ投資用であれ、需要は高まっている」と分析する。

西区では西船場小の教室を確保するため、併設する西船場幼稚園を廃止する条例が今年3月の市議会で可決。市は園跡地に新たな校舎を建てる。西区では他にも、堀江小で児童が急増する見込み。市は同校に近い西高校など市立3高校を統合する計画を進めており、西高の敷地に堀江中を移転後、同中の跡地に堀江小の分校や新設校を建てる案を視野に入れる。

 “追い打ち”をかけるのが43年春に開業予定のなにわ筋線だ。北区や西区などに新駅ができるため、沿線はさらなる人口増加が見込まれる。市担当者は「交通の便が良くなり周辺の地価が上がるだろう。児童数への影響は未知数だが価値を見いだす子育て世帯も多いのでは」と話す。

こうした悩みは阪神間のベッドタウン、兵庫県西宮市も同じだ。同市は教育環境の質を確保するため、17年度から戸数の多いマンションなどの建築を制限する地区を条例で定めている。同市の担当者は「人口が増えれば市税収入が増えることから開発制限は悩ましい部分もあるが、子供の教育環境を確保するためにはやむを得ない」と語る。一方、吉村市長は「教室確保が厳しいから入ってくるなと住宅戸数を調整するのは違う」としてマンションの総量規制には否定的だ。

 ただ、具体策は見えていない。市は今月29日、吉村市長をトップとして市教委を含めた部局横断会議の初会合を開催。北、西、中央3区の区長や校長は、児童数の急増で、特別教室を普通教室に転用して教室を確保している窮状を訴えた。吉村市長は10~20年単位で児童数を推計し、中長期的に対策を練るよう指示。「高校の統廃合の跡地を小学校用地に回すなど、教育環境づくりを最優先で進めていかないといけない」と危機感をあらわにした。

■話題のタワーマンションが刑務所のような監視体制になったワケ

一生に一度あるかないかの大きな買い物である家。だがそんな高額な商品であろうとも、悔やんでも悔やみきれない“ヤバい商品”は紛れている。

 ヤバい不動産、欠陥住宅や事故物件などが代表格だが、それ以外にも、家はいたって普通なのに、近隣住民のせいでヤバくなる物件もある。駅前という好立地、入居テナントも人気店が多い某タワーマンションは週末になると住民以外も集まる屈指のオシャレスポット。買い物客や取材でメディアも訪れるが、そこにはある難点が……。タワマン下層部のアパレルショップに勤めるTさんは、こう語る。

「買い物客の若いコがスマホで自撮りしていたり、地方から旅行できたお父さんが子供を撮影しているだけで、すぐに警備員が手を振りながら飛んでくるんです。うちの店でもお客さんのスナップ撮影などをするのですが、店から少しでも離れると怒られる。取材許可を持っているメディアの人間もブーブー言われるし、お客さんに来てほしい店の側からしたら、いい迷惑ですよ」

こんな状態となっているのには単なるプライバシー保護以上の理由がある。Tさんによると、このタワマンには、もともと別の地域でアパート暮らしをしていて、立ち退きと引き換えに部屋を与えられた住民がいるというのだ。

「そもそもこのマンションに引っ越す時点でごねていたクレーマー体質の人が多いうえ、テレビで販売価格が大々的に報じられ、セレブマンションともてはやされたことで、一部住民が『親類などから妬みや嫌みを言われた』と騒ぎ始めたんです」

 ヒマな住民たちと警備員によって厳重に敷かれた監視体制はもはや刑務所並み。買い物客はもちろん、ほかのテナントにとってもヤバいマンションとなってしまったのだ。

■満足度7割超えだけど不満もあり!? 憧れの「タワーマンション」住人のホンネ

タワーマンションに住む女性を対象にしたある調査によると、”タワマン住まい”には実に7割以上の住民が満足しているということが判明。

さらに住まいへの不満点も少なく、タワーマンションに住むこと自体は満足度が高いということが分かります。

しかし、住まいの満足度と一生住み続けたいかは、別問題のよう。

タワマンに「一生住み続けたい」という意識はわずか1.8%!

9割の人がタワマン住まいを続けたい、と考えているわけではないようなんです。

購入した物件の満足度が高ければ、そこを最後の住まいと考えるのでは?

と思ってしまいそうですが、タワマン住まいの人々が一生住み続けたいと決めているわけではない、ってどういうことなのでしょうか?

実際に住んでみないと分からない

施設の充実、文句なしの景観、そしてそこに住むこと自体がステータスとなるタワーマンション住まい。

しかし、災害時や緊急時にエレベーターがストップすると大変な思いをしたり、ドラマなどのイメージから、人付き合いが大変そうだとか、エレベーター待ちが億劫で外出しなくなる、とも聞きますよね。

ある程度の住み心地や生活面でのメリット、デメリットの情報は得られますが、実際に住んでみないと分からないことが特に多そうなタワーマンション住まい。

一生住みたいとは思わない他の考えられる理由って何なんでしょう?

「一生住みたい!」とは思わない理由

平成23年国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」によると、15階未満と20階以上の修繕積立金を比較すると高い傾向に。

超高層マンションは、外壁等の修繕のために特殊な足場が必要となったり、共用部分の占める割合も大きくなるため修繕工事費が増大するよう。


また、ラウンジやジム、24時間対応のコンシェルジュサービスなどが充実しているタワーマンションがほとんどなので、管理費が高くなることも想像がつきます。


タワーマンションを節背系のために購入している人も多いことから、賃貸としての部屋も多く隣人が変わるサイクルが早いことが考えられます。

確かに上の階の人や、隣人がころころ変わるとちょっと落ち着かないかもしれません。

訪日外国人数の増加と、空き家増加を背景に、政府が訪日外国人向けに対策として打ち出した民泊。

しかし、ゴミ出しルールや深夜の大騒ぎなどのトラブルも多く、民泊を禁止にしたというマンションもあるそう。

確かにセキュリティ充実が売りのマンションなのに、見ず知らずの外国人がうろうろすることを考えると不安もありますよね。

国土交通省の「マンション総合調査」によると、タワーマンションに限らず、マンション所有者全体の約17%は将来の住み替えを視野に入れているそうです。

また50%以上が、住み替えたい住居形態に一戸建てを挙げているのも興味深い結果です。

満足度は高いけれど、住み続けたいという割合が低いタワーマンションに住む人たち。

住まいは新築でも中古でも構わないという回答の割合も高いことから、タワーマンション住まいの方の多くは、その時代や自身の状況によって住まいを選択できる達人と言えるのかもしれません。

■「東京を知らない地方の人」が買うのがタワーマンションなのだ

都心の風景は2000年代になってずいぶん変わった。羽田空港から都心に向かう首都高速1号線に乗れば、芝浦近辺から都心部にかけて、まるでムーミンに登場するニョロニョロのごとくタワーマンションが林立する。お台場に向かうレインボーブリッジから都心を見れば、そこは湾岸タワーマンションが天にも届けとばかりにその高さを競いあう光景に触れることができる。

 では首都圏(1都3県)でタワーマンションはどのくらいできているのだろうか。タワーマンションという定義はないが、不動産経済研究所では20階建て以上のマンションを超高層マンションとして、分譲用に供給された戸数について集計・発表をしている。

タワマンといえば、都心居住の代名詞。素晴らしい眺望、都心部へのアクセスの良さ、そして充実の共用施設など一般庶民には「憧れ」のマンションといわれてきた。しかし、今ではその希少性が薄れるだけでなく、タワマン独特の問題があちらこちらで叫ばれ始めている。

まだあまり話題になっていないが、築15年から20年を迎える物件で目立ち始めたのが、雨漏りの問題である。タワマンの多くが、首都圏でも湾岸エリアに立地している。工場や倉庫の跡地といった広い敷地を活用したものが多いからだ。海沿いは潮風が強い。そして高層建物であるために強風を受けて常に微小な「揺れ」が生じている。また日本は地震の多い国なので、建物はしばしば強い揺れにも襲われている。

この「潮と風と揺れ」は意外に曲者だ。コンクリートの継ぎ目や窓枠の目地には元来コーキング材などが充填されているが、経年とともに劣化する。タワマンのとりわけ湾岸エリアはその度合いが通常のマンションなどと比べものにならないほど激しいのだ。強風によって吹きつけられる潮はコーキング剤の劣化を早め、小さな揺れの連続は亀裂を促進させるからだ。

 タワマンは、高層であるために修繕にあたって足場を組むことすらできない。したがって雨漏りが始まっても、必要な修繕が施せずに放置状態が続くことになる。タワマンで窓枠等から浸水する被害に悩まされている住戸が多いのはこうした要因によるものと言われている。

 2000年以降に建設されたマンションの多くが東京五輪以降は築20年を超えて大規模修繕の季節を迎える。外壁の修繕には足場が組めないために、屋上からゴンドラをつりさげての工事になるが、湾岸部で高層建物ともなれば、上空は常に風が強く、作業日は限られ工期は通常マンションの数倍かかるといわれる。

更新する場合には大変な金額

多くのタワマンでは大地震等での停電に備え、非常用発電装置が備えられている。いざというとき安心の設備であるがこれも経年劣化が激しい。築15年から20年程度で交換するにあたっては、一基数千万円から1億円の負担となる。またメンテナンスをしっかりと施さないとその「いざ」というとき役に立たない。あるビル会社が東日本大震災のあと、運営管理しているビルの非常用発電装置を実際に動かしてみたところ多くの設備が、規定通りの時間作動することがなかったという。それだけメンテナンスが難しい設備であるということだ。

 タワマンに装備されているエレベーターは、超高速のもので、高性能であるぶん、更新する場合には大変な金額となる。普通のマンションのエレベーターがプリウスなら、高層用のものはポルシェのような差があるのだ。

今後、これらの問題をすべて負っていくのは、分譲したデベロッパーではなく、ひとりひとりの所有者なのである。

 築地市場の移転問題ですっかり、負の話題を提供されてしまった東京の豊洲であるが、豊洲に限らず、タワマンが林立する土地の多くは埋め立て地で、しかも以前は工場や倉庫などの跡地だ。大地震が発生したときは、多くの土地で液状化現象が生じることが予想される。

 液状化で地下から噴出する「液」というと、あの豊洲市場の地下水を連想する人が多いのではないだろうか。自分たちがどんな土地の上に住んでいるのかも、クローズアップされるのだ。

実は昔からの東京人で、湾岸エリアのタワマンを買う人は少ない。このエリアの以前の姿をよく知っているからだ。お台場が東京だと憧れる、「東京を知らない地方の人」が買うのがタワマンなのである。

 不動産を買うには地歴が大切だ。地歴とは、昔その土地に何があったのか、どんな歴史が潜んでいるのかを語る重要な資料だ。タワマンは地歴で買うには「お買い得」では決してないのである。

■大阪市中心部、タワーマンションの都に? そのワケは…

不動産経済研究所の調べでは、近畿2府4県の昨年の30階建て以上のタワーマンションの販売戸数は1482戸。26年の1026戸から大幅に伸びた。リーマンショック前でピークとなった17年の2377戸、消費増税前で駆け込みのあった25年の1747戸には及ばないが、回復の兆しがみえている。

 29年度の政府税制改正大綱では、高さ60メートル以上の新築のタワーマンションの固定資産税が見直された。今年1月2日以降に完成し、4月までに入居契約した人のいないタワーマンションは、高層階ほど税額が高くなる。

 現在は床面積が同じなら、どの階層でも固定資産税の税額は同じ。このため人気があり高い価格で転売できる高層階は、節税対策として購入される傾向があった。税制改正による今後の影響は未知数だが、現在販売されている販売に陰りはみられない。

京阪電鉄不動産などが手がけた大阪市営地下鉄中津駅直結の「ザ・ファインタワー梅田豊崎」(大阪市北区、総戸数312戸)は、11月に売り出した170戸中、155戸が同月中に成約。三井不動産レジデンシャルなどによる京阪電鉄北浜駅直結の「北浜ミッドタワー」(大阪市中央区、総戸数311戸)は、12月売り出しの119戸が即月完売した。

大阪市中心部のマンション販売が好調なことについて、不動産経済研究所の笹原雪恵大阪事務所長は「24時間営業のスーパーが増えるなど、以前よりも都心部が生活に適した場所になってきているためではないか」と分析する。

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