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不動産の投資や購入などの参考になる不動産関連ニュース・情報

日々変わるマンションや住宅市場の動向やREITなど不動産関連のニュースを更新。不動産投資はもちろん、マンションやマイホームの購入を考えているとっても参考になる情報になるはずです。

更新日: 2017年06月26日

egawomsieteさん

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■所有者不明、全国の2割=相続登記ない土地-民間会議

民間有識者らでつくる所有者不明土地問題研究会(座長・増田寛也元総務相)は26日、長年相続登記されず、所有者が分からない土地が全国の20.3%を占めるとする推計結果を公表した。面積にすると九州より広い約410万ヘクタールに上るという。

研究会は、国土交通省の地籍調査をベースに、人口や高齢者の死亡者数などを踏まえて独自に計算。全国の登記された土地約2億3000万筆のうち、2割で所有者が分からないと推計した。こうした土地では、利用の停滞や課税漏れが発生していると指摘した。
 所有者不明の土地問題では、法務省が今月初めに都市部で6.6%、地方で26.6%が所有者不明になっている可能性があるとのサンプル調査結果を公表しているが、国のデータを基に全国的に推計するのは初めて。研究会は、問題の解決策を検討し、今秋に政府に提言する。
 土地の所有者情報は不動産登記簿に記載されるが、登記は任意で、放置されているケースもある。情報が更新されず何世代も続くと、相続人は「ねずみ算」式に増加。国や自治体が災害復興事業や道路整備などで必要な土地を買収する際、全員を探し出して同意を得なければならず、把握に時間と費用がかかる。
 研究会は、所有者不明の土地が増える背景として、人口減少や少子高齢化による土地需要や資産価値の低下を挙げている

■近畿の5月マンション発売、2カ月連続で増加

不動産経済研究所が15日発表した近畿2府4県の5月のマンション発売戸数は、前年同月比22・2%増の1738戸となり、2カ月連続で前年実績を上回った。大阪市中心部のタワーマンションや、大阪府内のファミリー向け物件が引き続き好調で、全体をけん引した。

 契約率は15・4ポイント上昇の79・9%と、好調の目安とされる70%を上回った。同研究所の担当者は「低金利の追い風もあり、富裕層に加えファミリー層の購買意欲も底堅い」と分析した。

 地域別の発売戸数は大阪市が23・8%増の956戸、神戸市は37・3%減の69戸、京都市はファミリー向けを中心に供給が増え、約2・9倍の112戸だった。

■所有者不明の可能性がある土地、地方26・6%

法務省は6日、相続登記されず、所有者が不明のまま放置されている土地について、初の実態調査を実施し、その結果を公表した。

 調査対象の全国10市区町のうち、50年以上にわたって登記の変更がなく、所有者が不明の可能性がある土地は、地方は26・6%で、都市部の6・6%を大きく上回った。

 調査は今年1~5月、神戸市など都市部の3市区と、高知県大豊町など地方の7市町を対象に実施した。11万8346人が所有する土地を抽出し、最後の登記からの経過年数を調べた。法務省は、経過年数が長ければ長いほど、その土地は所有者が不明のまま放置されている可能性が高いとみている。

■「いったいどんな人が購入」台湾にDNAのような二重らせん構造の超豪華マンション 1戸37億円

台湾の台北市の一等地で、奇抜な形状をしたデザイナーズマンションの建設が進んでいる。緑に包まれ、高層階にも愛車で玄関まで乗り付けられる御殿だ。日本企業の子会社が施工を請け負い、価格は1戸当たり約10億台湾元(約37億4千万円)と推測される。「いったいどんな人が購入するのか」と話題になっている。

不動産価格が近年上昇した台北市の中でも特に高い信義区。台北のシンボルといわれる101階建てビル「TAIPEI 101」の近くに建設中の「陶朱隠園」(地上21階、地下4階建て)は、台湾のデベロッパー、中華工程が手掛ける。施工は101の建設にも関わった熊谷組の100%子会社が担当、今年末までに完成の予定だ。

 著名なベルギー人建築家ビンセント・カレボー氏が設計し、各階のバルコニーに庭園を設けて大自然を再現。太陽光や風力発電も行い、雨水もリサイクルする。

 DNAのような二重らせん構造で建物全体がねじれており、通り掛かると思わず振り返ってしまう。

■中古住宅、国が「お墨付き」…今夏にも認定導入

国土交通省は、良質な中古住宅を認定する制度を今年夏にも導入する。

 耐震性や住宅診断の実施など一定の基準を満たせば、国のお墨付きを示す認定マークを、中古住宅の仲介事業者に交付する。日本では売買が限られる中古物件のイメージを高め、中古住宅市場を活性化させる狙いがある。

 認定を受けるには、大規模地震(震度6強から7程度)に耐えるため、1981年に導入された「新耐震基準」を満たしていることや、雨漏りなど構造上の不具合がないことが要件となる。不動産仲介など売買を手がける事業者は、専門家に建物の状態を確認してもらう住宅診断が必要になる。浴室などの水回り部分や内外装の写真の提示も求める。過去に行った改築や断熱性能など、できるだけ多くの情報開示を求め、購入希望者の判断材料にしてもらう。

■首都圏マンション、契約上がらず その背景は......

首都圏でマンションが売れない。不動産経済研究所が2017年4月17日に発表した「首都圏のマンション市場動向」によると、3月の月間契約率は66.2%にとどまり、前年同月と比べると1.4%下落。前月と比べても2.2%減少した。

マンションの契約率は70%が「好不調の境目」とされており、それを下回る状況が続いている。

2017年3月の首都圏マンションの契約率を地域ごとでみると、東京都区部は73.6%、神奈川県は78.8%と「70%台」を維持したものの、埼玉県は68.1%、千葉県は62.3%と不調だった。なかでも、東京都下の契約率は41.4%と半分にとどかなかった。

東京都下の契約率が低かった理由について、不動産経済研究所はJ‐CASTニュースの取材に、「東京都下はもともと市場規模が小さい。3月に販売された大型物件があまり売れなかったことが、数字が落ち込んだ理由です」と、説明した。

首都圏マンションの販売不振の原因は、販売価格の上昇だ。2017年3月の1戸あたりの平均販売価格は5588万円。5年前の12年3月(4668万円)と比べると、19.7%も値上がりしている。人件費や建材費など建設コストの高止まりしているが背景にある。

■マンション違法建築 住民戸惑い「説明会もない」

東京都杉並区のマンションで発覚した土地の「二重使用」による違法建築。区から是正命令が出れば、マンションの撤去も迫られかねないだけに、住民には戸惑いが広がっている。

 「戸建て住宅の建設を知らせる立て看板が出たと思ったらすぐ工事が始まり、建物ができた。事前の住民説明会もなかった」。マンション住民の男性はそう憤る。

訴状によると、マンション建設当時の敷地所有者との借地契約書には、底地以外の土地についても二重使用を避けるため「一切の構築物を建設しない」と記載。実際、これまで駐車場などとして使われており、40年近く住む女性も「ここは駐車場以外にはならないと思っていた」と話す。

 マンション住民には高齢者が多い上、戸建て住宅の完成で防災面での影響も出ている。女性は「住宅ができたことで緊急時の避難路もなくなってしまった。長く住んでいて愛着のあるマンションだが、安心して住めない」と訴えている。

■新築マンション発売戸数が24年ぶりの低水準 価格の高止まり売れ行きが鈍化

不動産経済研究所が17日発表した2016年度の首都圏(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県)の新築マンション発売戸数は、前年度比4.4%減の3万6450戸だった。3年連続の減少で、1992年度(2万8460戸)以来、24年ぶり低水準。価格の高止まりを背景に売れ行きが鈍化しているため、新規のマンション供給を絞る動きが広がった。

発売月に契約が成立した物件の割合は4.2ポイント低下の68.5%。好不調の目安とされる70%をリーマン・ショックが起きた08年度以来、8年ぶりに下回った。

 1戸当たりの平均価格は1.4%下落の5541万円と5年ぶりに低下した。施工費の上昇が16年秋ごろから一段落したことや、1戸当たりの分譲面積を縮小する動きを反映した。ただ、同研究所は「(建築業界の)人手不足は解決しておらず、今後も価格の下げ幅は限定的にとどまる」とみている。

 近畿圏(大阪府、京都府、兵庫県、奈良県、滋賀県、和歌山県)の16年度の発売戸数は0.1%減の1万8359戸と、92年度(1万3966戸)以来の低い水準となった。大阪市や京都市での発売減少が目立った。

■老朽マンション建て替え強化 不動産大手、耐震化への意識、規制緩和が追い風

不動産大手がマンションの建て替えに力を入れている。老朽物件が増加する中、耐震化への関心が高まっているためだ。都市部では、新築を建てる好立地が不足しており、法改正も追い風に事業強化を進める。

 JR六甲道駅(神戸市灘区)から徒歩3分の立地に3月、14階建ての新築高層マンション「プレミスト六甲道」(総戸数69戸)が住民に引き渡された。築30年以上たち、老朽化で空き室が目立った5階建てマンション(同36戸)を、住民らによる管理組合で合意して建て替えに踏み切った。

販売した大和ハウス工業の担当者は「利便性が高く、マンションにふさわしい立地を新規で取得するのは難しくなっている」と指摘。同社が手掛けた建て替えは、これまで3棟にとどまるが、平成32年度には年間200戸、売上高100億円を目指す。

 昨年、老朽したマンションなどの建て替えについて法改正が行われ、建て替えには8割以上の所有者の合意が必要だったが、自治体承認の再開発事業なら、3分の2に緩和された。建て替えへのハードルが低くなったかたちだが、住民の合意に「数の論理」が持ち込まれ、協議が難航するケースも予想される。

■アパートローン、「プチバブル」の様相 相続対策、マイナス金利で急増

「新生活が始まる時期になっても空室が多い」

 「家賃が2、3万円台と半分以下に下がる物件が出てきている」

東京のベッドタウンとして発展してきた相模原市。小田急小田原線の小田急相模原駅は新宿まで約50分で商業施設も充実したエリアだ。それでも、地元の不動産業者からは悲鳴にも似た声が上がる。

 実際に、駅から車で10分も離れると「空室あり」「入居者募集」の看板を掲げたアパートやマンションが目立つ。別の業者は「人口が減っているのに投資用の物件はずっと増えている」と指摘する。

 投資用物件の増加を後押ししているのがアパートローンだ。日銀によると、平成28年12月末の国内銀行のアパートローン残高は前年比4.9%増の22兆1668億円に拡大している。

 27年の税制改正で、相続税の基礎控除額が引き下げられ、課税対象者が広がった。アパートを建てれば更地などより課税時の土地の評価額が2割下がることから、節税目的で借り入れる人が増えた。

金融機関も、日銀のマイナス金利政策が収益の下押し圧力となる中、特に地方銀行が収益源として着目するようになった。アパートローンは競争が激しい住宅ローンに比べて高めの金利が見込めるためだ。

 地銀はエリアを越えて拠点を広げる際、アパートローンを入り口とすることもある。銀行関係者は「通常融資は地場の金融機関がいて難しい。建設会社などに行きアパートを建てたい人を探している」と明かす。

ただ、アパートローンを利用するのは担保がある富裕層が多いこともあり、物件の収益性を度外視し安易に貸し出しが行われているケースも少なくない。空室が多く、返済が滞るなどすれば、担保があるとはいえ、金融機関の財務にも悪影響が出かねない。

 建築請負業者が提案書などを作成し、アパートローンを勧めることも多い。当初見込んだ家賃収入が得られなくなった大家と、家賃保証をした業者との間ではトラブルも起きている。

 こうしたことから、金融庁は28年末から実態調査を実施し、銀行に融資審査で担保だけでなく事業の将来性を評価することなどを要請した。

 日銀は金融機関への29年度の考査で、アパートローンの適切な審査や、組織的な採算性の検証が行われているかを点検する方針だ。

■所有者不明で放置の土地、再開発促進へ新法検討

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