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住宅ローンが払えないときの手段である任意売却 うまく活用し残債を処理するには?

住宅ローンが払えなくなった人が取れる手段のひとつに任意売却があります。債務者が自らの意思で物件を売り出すことになるので市場価格に近い価格で売却することができます。ただ売却できたところで、借金が相殺できればいいものの、実際にはせっかく自宅を手放しても、残債が残ってしまうケースが大半のようです。

更新日: 2016年09月21日

egawomsieteさん

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■住宅ローンが払えない方がとるべきは任意売却

住宅ローンが払えない方がとるべき行動というのは、実はひとつしかありません。

それは「任意売却を実現するための行動をとる」ということに他なりません。理由は競売に比べ、私たち債務者にとってメリットが大きいからです。

任意売却とは住宅ローンが払えない状況に陥ってしまった際に、何もせず競売にかかるのを待つのではなく、債務者が自らの意思で物件を売りに出すということになります。

この任意売却を行う一番のメリットとしては、競売では市場価格よりも低い値段で買い叩かれてしまうのに対し、任意売却ならばより市場価格に近い値段で売却することが可能です。その他にも様々なメリットがあります。

一方、デメリットとしては債務者の一存では行えず、債権者や保証人の同意が必要なことや、債務者個人ですべてを行うのは困難なことなどがあります。

なお、この任意売却は通常で2ヶ月~6ヶ月程度の時間をかけて行われます。専門業者への依頼に始まり、債権者との交渉や売り出し、購入者の決定などが行われるといった具合で、その間は物件に住み続けることもできます。

費用負担は0円

通常の不動産取引では必要となる仲介手数料や登記費用などは、債権者(住宅ローンなどの金融機関)が負担します。

「任意売却の窓口」では、任意売却をご依頼いただいたお客様の手出し費用負担はございません。

これは、不動産売却の手続きにかかる様々な費用が無料になるということではなく、本来、売主の方が負担しなければならない費用を、債権者が負担するということです。

このことを「費用の控除」といいます。

具体的には、不動産の販売活動をする前に、債権者(住宅ローンなどの金融機関)とまず売出価格などの交渉を行います。

そのとき、本来、売主の方が支払わなければならない費用についても、債権者(住宅ローンなどの金融機関)にその費用を負担していただけるように話し合います。

その後、取引が完了したら、売却価格から費用控除として認めていただいた金額を差し引き、債権者(住宅ローンなどの金融機関)へ支払います。

■任意売却の費用控除の内容

債権者(住宅ローンなどの金融機関)に認めていただける費用控除は主に以下の内容です。
•不動産売買仲介手数料(売却価格の3%+6万円+消費税)
•転居費用(引っ越し代)
•抵当権等の登記抹消費用
•後順位担保権者の抵当権抹消承諾料
•管理費・修繕積立金などの滞納分(マンションの場合)
•固定資産税・住民税等の税金の滞納分(一部または全部)

ただし、債権者(住宅ローンなどの金融機関)によりそれぞれ対応が違いますので、最初から全ての債権者が同じように認める訳ではありません。

■任意売却が望まれる人

【住宅ローンが返済できず、催促状が来ている方】

住宅金融支援機構、銀行等の債権者から催告状、督促状が郵送されて来ているお客様は、このまま放置しておくと確実に競売となってしまいます。こちらのケースはまだ若干の余裕がありますが、住宅金融支援機構の住宅ローンの場合、延滞期間が6ヶ月を超えると、期限の利益が喪失され、代位弁済・保証履行(以下、代弁・保証履行)となります。一般の銀行の場合では延滞期間が3ヶ月を超えると、期限の利益が喪失されることが有ります(お客様の過去の支払い状況にも左右されます)。

【住宅ローンを契約する際にほとんどのケースでローン保証機関とも契約をいたします。お客様が住宅ローンの支払いができなくなった時に、この保証会社より銀行に住宅ローンの残高全額を支払ってくれる行為を、代弁済・保証履行と言います。】
こちらのケースはいずれ競売へ進んでしまう事が十分に予想されます。そうなる前に当センターにお電話をください。

【不動産をお持ちの自営業者の方で、住宅ローン以外の借入金を返済できずにお悩みの方】

事業の運転資金にお困りで、住宅金融支援機構や銀行からの借入金以外に、商工ローンなど高金利の借入をしているようなら、一刻も早く手を打つべきです。当センターにご相談に来られる方の中には、借りられるところは "消費者金融" "ヤミ金" "カードローン" "キャッシング"と住宅ローン以外にも借入金の返済に打つ手のなくなった方がいらっしゃいます。この様な状況に陥る前にぜひご相談下さい。

【債権者から所有する不動産に対して、競売を申し立てられている方】

こちらのケースのお客様は時間的に余裕は全くございません。一刻も早く任意売却へ切り替える手続きをすべきだと思われます。競売入札期日と最低落札価格の書かれた書類が送達されますが、それから慌てても、もう手遅れとなってしまいます。競売を取り下げるには債権者の出す要求を満たす以外にありません。たとえ要求をのみ、無理をして債務を支払い、競売は取り下げとなっても残債は引き続き支払うことになりますので、収入状況が変わらなければ数年後に再度競売、ということも考えられます。
競売で自宅は無くなる、その後の精神的ダメージ、果ては家族間のトラブルや職場退職など、人生を棒に振る結果になる確率もあるとお考え下さい。

【借入金が多く破産申し立てをお考えの方、申し立て中の方、免責が決定している方】

このケースにあたるお客様も一刻も早く任意売却をお考え下さい。テレビや新聞を見て、借金苦の方達の話を聞き、"自分とは関係無い" と問題を先送りにしながらも、借入金返済に追い立てられ、苦しい思いをされているのでしたら、問題の不動産を任意で売却することをお考えになってはいかがでしょうか。多重債務をしてしまっているお客様の場合は、遅かれ自宅を手放さなくてはならないと思われます。問題の不動産を任意で売却をしたいとお考えなら、先ずは当センターにご相談ください。他社とは違うご提案をさせていただきます。

【その他、不動産関係(借地・相続税)の事でお悩みの方】

投資物件の支払いが辛くなってきた方、維持するのがやっとの方。または、賃料が50%程度しか入ってこないなどの物件を所有されていらっしゃる方。不動産投資は株などよりはリスクが小さいと言われますが、こういった物件をご購入のお客様は、ご自身の自宅まで売却しなければならない事態には陥ってはいないでしょうか。収益物件を購入し、賃料でローンを完済した後、その賃料で楽しく老後を生活出来ると計画されていたお客様は、老後どころか現在この厄介な物件が悩みの種になってはいないでしょうか?その様なケースの方も、一刻も早い解決を目指し、一度当社にご相談ください。

■任意売却のメリット

メリット1:手持ち金の持ち出しが一切ない

不動産を売却する際に、本来支払わなければならない費用が債権者より支払われるため、経済的負担が軽減されます。
不動産会社への仲介手数料
抵当権抹消費用
滞納分の管理費・修繕積立金(マンションの場合)
差押えされている滞納分の固定資産税・住民税の一定額 など

メリット2:市場価格に近い値段で売れる

競売のように安値で買い叩かれることはなく、物件の所有者・担保権者・買主の話し合いにより価格が決定するため、市場価格に近い値段で売却できる期待が持てます。

メリット3:引越し費用などの捻出も可能

競売の場合は手元に資金を一切残すことができないのに対し、任意売却ならば債権者との交渉により、引越し費用や当面の生活費などを捻出する余地が生まれます。

メリット4:ご近所などに知られることなく売却可能

競売になれば、裁判所のホームページや業界紙などに情報が掲載され、当局による現地調査なども行われます。任意売却の場合は、物件の所有者が合意の上で売却するので情報が漏れることを防ぐことができます。

メリット5:残った借金は分割返済も可能

債権者と債務者による話し合いによって売却が行われます。私たち債務者の収入状況や生活状況を十分考慮のうえ、現実的な返済方法となります。給与等の差押えはよほどのことがない限りは行われません。

メリット6:そのまま住み続けられる可能性もあり

例えば親兄弟や親戚、あるいは理解ある投資家に買い取ってもらい、家賃を支払うという形でそのまま住み続けるというやり方もできます。競売の場合は、ほぼ間違いなく強制退去となります。

メリット7:専門家への依頼で、手続きの負担を軽減

各種調査、売却物件の査定、任意売却終了後に残るローンの債務の返済額・返済条件の交渉要領などを依頼でき、一般人には困難な手続きから開放されます。

■任意売却のデメリット

競売の場合は極端な話、われわれ債務者が何もせずとも事は進んでいきます。一方、任意売却の場合は債権者との交渉や買取希望者との面談、各種手続きなどの手間がかかります。また購入希望者の内覧などにも対応しなければなりません。はっきり言ってこれら全部を我々が一人で行うことは不可能ですので、信頼できる任意売却専門業者の力を借りるべきです。

デメリット2:債権者が同意してくれない場合

銀行や信用金庫などの金融機関によっては任意売却を認めてくれない場合があります。またUR・都市整備公団などの公団系でも任意売却を認めてくれない場合があります。加えて本来なら任意売却を認めてくれる金融機関でも、融資を受けている方の態度が悪い、依頼を受けた業者が嫌われているようなケースでも任意売却の申し出を拒絶されることも。滞納してしまうにしても誠意ある説明などをしておくべきです。

デメリット3:保証人の同意を得られないケース

ローン滞納をしている物件に関して、連帯保証人などが付いている場合には、その方々から任意売却への同意が必要となります。同意を得られない場合には競売を選ぶしかありません

デメリット4:価格の折り合いがつかないケース

任意売却は競売より高く売ることができますが、それも買い手側の同意があってこそ。売買価格と債権者の求める金額の開きが大きく折り合いがつかない場合には、債権者は任意売却を許可しないというケースも起こり得ます。

デメリット5:業者の不手際により損をするリスク

任意売却の経験が浅いところなど、業者の選択を誤ると、希望価格で売れない、時間切れで競売に、といった事態も起こり得ます。さらには取られなくても良い保証人の財産まで取られたり。 しなくてもよい自己破産をさせられたりというケースも。業者選びの際は、実績や経験、親身さなどを慎重に判断すべきです。

住宅ローンを組む場合、保証会社の保証を受ける、連帯保証人をつけるといった条件は住宅ローンを取り扱う金融機関により異なる場合がありますが、必ず行われるのは「抵当権」の設定です。
この「抵当権」が担保となり、万が一の債務不履行の場合には抵当権行使を持って債権回収がはかられることになります。

競売の場合は、落札後、抵当権抹消の手続きが行われますので、残った債務つまり住宅ローンの残債は「無担保債権」となります。

また任意売却の場合も住宅ローンの金融機関と話し合うことにより、抵当権抹消の手続きをしてもらいますので、同じく残債は「無担保債権」です。

■無担保債権となる住宅ローンの残債

競売、任意売却のどちらも住宅ローンの残債が「無担保債権」として残りますが、ほとんどの場合、競売より任意売却の方が物件を高く売却できますので、任意売却の方が残債は少なくなります。

この「無担保債権」となった住宅ローンの残債は、通常、月々の分割払いで返済していくことになります。

一方、住宅ローンがオーバーローン(売却額を差し引いても住宅ローンが残る)となっている物件を、任意売却の手続きをしないで売却しようとする場合、抵当権抹消のために残債の一括返済が必要になります。

■任意売却で賄い切れなかった残債(借金)はどうすべきか?

任意売却によって自宅を売却したら、借金はきれいに片付いた、というのは理想ですが、現実にはそうなるケースは極めて希です。

特に、昨今の景気低迷状況下では不動産価格全般が値下がりしている傾向があります。愛着ある自宅を泣く泣く手放したとしても、残債が残ってしまうことは覚悟しておくべきです。

任意売却の場合、売却前に債権者(住宅ローンの金融機関や保証会社)と話し合いを行うことで、物件の売却額や売却時の抵当権抹消の承諾を得ます。

売却の話を勝手に進めるのではなく、事前に債権者の承諾を得ながら話を進めていくことで、債権者からの信頼を勝ち取っていくということになります。

前述したとおり、任意売却の場合、競売よりも高く売却できる場合がほとんどですので、結果として残債は競売の場合よりも少なくできます。
これは、債務者にとってもメリットですが、債権者にとっても少しでも多く回収できるメリットがあります。

このように債権者からの信頼を得ながら実利も示すことで、残債の分割払いの月額についても話し合いに応じてもらえる様になります。
具体的な月々の支払額はそれぞれのケースで異なりますが、「新生活に支障が出ない、無理なく支払っていける金額」を債権者に認めてもらえる場合が多いようです。

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