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確定申告で税金が戻ってくる、住宅ローン控除の注意点など詳しく

年末の住宅ローンの残高の1%が、その年の所得税から10年間控除される制度。給与所得者であれば所得税は給与から源泉徴収されているため確定申告を行うことで、すでに納めている税額から戻ってきます。ただ、返済期間10年以上の住宅ローンを利用することなどの条件がありますので注意が必要です。

更新日: 2016年11月28日

egawomsieteさん

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■年末ローン残高の1%が10年間、所得税から控除される

住宅ローンなどを利用して住宅を購入、新築または増改築工事をしたとき、一定の要件を満たせば入居した年から10年間にわたり、支払った所得税の還付(または支払うべき所得税の控除)を受けることができます。

住宅ローン控除は、年末の住宅ローンの残高の1%が、その年の所得税から10年間控除される制度。給与所得者の場合、所得税は給与から源泉徴収されているため、確定申告を行うことで、すでに納めている税額から戻ってくることになる。

住宅ローン控除の対象になる年末ローン残高には上限が設けられており、入居した年の税制が適用になるため、いつ家を買ったかによって控除される最大の金額は違ってくる

例えば、2014年4月1日以降に入居し、2015年が初めての確定申告となる人の場合、消費税8%で購入していれば控除の対象になる年末ローン残高の上限は4000万円。10年間で最大400万円が控除されることになる。

■対象住宅は新築、中古も

住宅ローン減税は、新築住宅だけでなく中古住宅も対象となります。また、増築や一定規模以上の修繕・模様替え、省エネ・バリアフリー改修なども100万円以上の工事費の場合は、住宅ローン減税の対象となります。ただし、省エネやバリアフリーの場合は、別のリフォーム減税(特定増改築等住宅借入金等特別控除)の方が有利な場合がありますので、よくご確認ください。(リフォーム減税との重複利用はできません。)

■住宅ローン控除の対象となるローンや物件の条件は?

住宅ローン控除は、返済期間10年以上の住宅ローンを利用することなどの条件がある。注意したいのは、住宅ローン控除の適用期間中に繰り上げ返済等をして、総返済期間が10年を切ると、控除対象ではなくなること。また、親戚や親からの借り入れは適用されない。

■住宅ローン控除を適用するための要件

住宅取得後6か月以内に入居するとともに、控除を受ける年の12月31日まで引き続き居住していること
※ 震災特例法により、大震災によって家を失ったり居住できなくなったりした場合には「引き続き居住」の要件を満たしていなくても、残りの適用期間について住宅ローン控除を受けられます。

家屋の床面積(登記上の面積)が50平方メートル以上であること
※ 店舗や事務所などとの併用住宅の場合でも、全体の床面積が50平方メートル以上であれば適用できます。
※ マンションの場合には専有部分だけの床面積、一戸建て住宅の場合には各階床面積の合計で判定します。

控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること
※ 給与所得のみの場合、収入金額が3,336万円以下となります。

入居した年およびその前年または前々年の3年間において、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例や居住用財産の3,000万円特別控除、買換えまたは交換の特例の適用を受けていないこと
※ 「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」と「住宅ローン控除」は同時に適用できますが、繰越控除によって所得税額がゼロになれば、住宅ローン控除で還付される税額もゼロとなります。

入居した年の翌年または翌々年に、従前の住宅を売却して居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例や居住用財産の3,000万円特別控除、買換えまたは交換の特例の適用を受けないこと
※ 住宅ローン控除の適用を受けた人が、入居した年の翌々年までの売却に対してこれらの特例を適用しようとすれば、修正申告等をしたうえで、住宅ローン控除がなかった場合に相当する所得税を納付しなければなりません。また、それ以降の期間についても住宅ローン控除の適用を受けられません。

■中古住宅を取得した場合における住宅ローン控除の適用要件

取得の日の時点において、耐火建築物(マンションなど)は築後25年以内、非耐火建築物(木造一戸建て住宅など)は築後20年以内であること

築後25年を超える耐火建築物または築後20年を超える非耐火建築物であり、平成17年4月1日以降に取得したものについては、地震に対する安全性の基準に適合することが証明されていること、もしくは、平成25年4月1日以降に取得したもので「既存住宅売買瑕疵保険」に加入していること

※ 耐震基準適合証明書(取得の日の前2年以内に調査が行われ、建築士、指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関が証明したもの)、または住宅性能評価書の写し(取得の日の前2年以内に評価されたもので、耐震等級の評価が1~3のもの)が必要です。
※ 「既存住宅売買瑕疵保険」によって適用を受ける場合には、住宅瑕疵担保責任保険法人が発行する証明書(加入後2年以内のものにかぎる)が必要です。

上記に該当しない場合、一定の申請に基づいて購入後に耐震改修工事を実施し、入居前に所定の証明を受けた既存住宅であること(平成26年4月1日以降の契約分にかぎる)


建築後使用されたことがある家屋であること

配偶者や特定の親族(取得時およびその後において生計を一にしている親族)や特別な関係のある者などから取得したものではないこと

■住宅ローン控除の適用期限は延長か?

住宅ローン控除の制度は、平成25年度の税制改正により4年間延長されましたが、消費税率の再引き上げが1年半先送りされたことを踏まえ、平成27年度の税制改正で住宅ローン控除も1年半延長されました。

ところが、消費税率の再引き上げがまた2年半先送りされることになり、それに伴って住宅ローン控除の適用期限も同様に2年半延長されています。

なお、消費税増税の延期法案は平成28年11月18日に可決、成立しました。

適用期限延長後の規定では住宅の購入や新築、増改築などをして、平成33年12月31日までにその住宅へ入居(居住を開始)した人が住宅ローン控除の対象となります。

なお、消費税率が平成26年4月に8%へ引き上げられたのに合わせ、最大控除額の引き上げも行なわれました。

また、平成19年以降に居住を開始して、その住宅に現在も居住している人は、他の要件に合致していれば住宅ローン控除の適用期間がまだ継続中です。

「申告を忘れていた!」という人はほとんどいないでしょうが、もし万一、これまで申告していなかった場合には、5年前まで遡って所得税の還付を受けることが可能です。

ただし、計算方法や控除額は居住開始日が属する年によって異なる部分もあります

たとえば、年末に「つなぎ融資」によって物件の引き渡しを受けて入居したものの、正式な住宅ローンの借り入れが年明けとなるようなケースでは、住宅ローン控除の対象となる「住宅ローンの年末残高」が存在しませんが、このようなケースにおいて控除適用年の延長はないため、控除期間は実質9年間ということになってしまいます。

■対象となる増築リフォーム工事

1.増改築、建築基準法に規定する大規模な修繕又は大規模の模様替えの工事

2.マンションの専有部分の床、階段又は壁の過半について行う一定の修繕・模様替えの工事

3.家屋のうち居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関又は廊下の一室の床又は壁の全部について行う修繕・模様替えの工事

4.耐震改修工事(現行耐震基準への適合)

5.一定のバリアフリー改修工事

6.一定の省エネ改修工事

■住宅ローン控除の1番お得な利用方法

夫婦共働きの場合は夫婦それぞれの名義もしくは連帯債務で住宅ローンを借りる

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