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【不動産投資】アパートやマンションのリフォームについてまとめてみた

不動産投資をする上で気にかかるのが空室率。空室率や空室期間をできるだけ下げるための手段のひとつにリフォームやリノベーションが挙げられます。そこで今回はリフォームを行う際の注意点や予算などについてまとめてみました。※リフォーム費は業者によって変わるので注意!

更新日: 2019年03月19日

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tirol0706さん

◆はじめに

不動産投資をやる上で、空室率は気にかかるもののひとつですよね。
オーナーさんだったら、できるだけ空室率も空室期間も下げたいと思うものです。
そこで、今回はリフォームで空室率を下げるにはどうすればいいかについてまとめてみました。

◆アパート経営・マンション経営について

マンション経営は不労所得といわれ、部屋を貸すだけで収入が得られるものです。しかし、何も努力しなくてもいいというわけではありません。

賃貸物件が多くなった現在では、適切なリフォームをしなければ新規の入居者はなかなか決まらなくなってきています。また、建物には経年劣化がつきもので、新築をはじめ、競合物件はどんどん増えていきます。

そして、リフォームを適切に行い、入居希望者に「きれい。便利」「ここに住みたい」と思ってもらうことは、マンションの経営を大きく左右するようになりました。

部屋のリフォームを考える際に重要なのが、費用対効果です。退去後のリフォームに関しては、オーナーによって考え方も違うため、相場というものはありません。ただ、費用をかけすぎても回収に時間がかかりますし、費用をかけないために入居者が決まらないといった状況も避けたいものです。

◆実際にリフォームを行うにあたって

★まずは、リフォームする箇所のピックアップ

もしあなたが大家さんで自分の物件の空室のリフォームを検討されている場合、まずは周辺の物件の設備と自分の物件の設備を比較してみます。

そしてご自身の保有物件が競合物件よりも競争力が劣っているところや、差異化して強みにしたいところをピックアップしましょう。

たくさんリフォームをすれば、お部屋のグレードは上がるでしょう。
しかし、思い浮かぶところをすべてリフォームしてしまうと、リフォーム代が家賃収入を上回り、不動産投資をしている意味がない!なんてことに陥ってしまいます。
そうならないためにも、最低限必要なリフォームでお部屋をグレードアップさせることが重要になってきます。

★大まかに予算を決めておきましょう

直せれば直すだけ入居者さんは喜ぶのですが、頂くお家賃で経営できる範囲でないといけないです。

たとえば、「50万円かけたのに家賃が1000円しかアップしなかった」となると、その50万円を回収するのに40年くらいかかってしまいます。

大体の金額でいいので、家賃を決めておくことが大切です。
決めておかなかった場合、「あれもしたい」「これもしたい」と、どんどん費用が膨らんでしまう可能性があります。
自分でストップをかけられるよう、「だいたい50万円ぐらいかなあ」と予め予算を決めておきましょう。

◆リフォームの費用ってどれぐらい?

リフォームは物件を所有している以上、いつかは行わなければならないものです。
では、その費用は一体どれぐらいなのでしょうか。
残念ながら「この金額!」と断言できる相場はなく、費用対効果でオーナーさん自身が判断する必要があります。
費用が適切なものかどうか、判断する際のポイントを紹介させていただきます。

ポイントは、「リフォーム費用が家賃の何倍になるか」です。例えば家賃の10倍の費用をかけてリフォームをすると、その費用を回収するのに10カ月かかると考えます。

それだけの費用をかけてもグレードを上げることによって長期間の安定収入をねらうのか、空室期間が長引いてもリフォーム費用をそれほどかけない、と判断するのか——。この判断はオーナーの経営方針や姿勢などで異なりますが、リフォームが必要な際には、こうした判断基準を設けてみてください。

先ほどの基準とは逆に、「家賃の3カ月分ならリフォームにかけてもいい」など、あらかじめリフォームにかける費用を決めておくのもいいでしょう。業者への依頼が迅速にできることで、新規入居者の募集をすぐに開始できるなどのメリットもあります。

◆設備ごとのリフォーム費用って?

リフォームしたい箇所や予算が決まれば、いよいよ業者さんに連絡して、見積もりをもらって……っと、その前に!費用の参考になるように簡単に設備ごとの大まかな費用についてご紹介させていただきます。

①キッチン

キッチンリフォームの価格帯は、「30万円以下」、「31万円~150万円」、「151万円以上」に分かれています。

30万円以下で施工されているのは、システムキッチンのうちコンロなど一部機器の入れ替え。システムキッチン全体の入れ替えは50万円からできる場合もありますが、壁付きをアイランドにする場合は、最低でも150万円を見ておいた方がよいでしょう。

20万円…ガスコンロとビルトインオーブンの取り替え

システムキッチンにビルトインされたガスコンロに加えて、ビルトインされたオーブンも取替える場合の費用例です。コンロは5万円前後、オーブンは10万円前後の商品が一般的です。工事費はコンロとあわせて交換すると5万円前後で、コンロのみの交換だと数万円程度になることが多いようです。

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