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土地持ちの方の不動産や土地で相続税を節税対策する方法まとめ

親の財産を将来相続する予定がある、子供に財産を相続する予定がある場合には知っておきたい、不動産や土地で相続税を節税対策する方法をまとめています。単にお金を残すよりも、節税になるので、相続税をなるべく少なくしたいと思っている人は参考にして下さい。

更新日: 2019年11月28日

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この記事は私がまとめました

将来的に財産をどうやって子供に相続させてあげようかと考えており、現在持っている土地や現金を土地や不動産にした場合を考えはじめ、色々と調査した結果をまとめています。

venus01さん

現金を相続する場合は資産が大きく減ってしまう

現金の相続は、相続税でかなり持っていかれるので、思っていたより少なくなると言う事もあります。

1億円の現金を残して亡くなると相続人の子供1人の場合でどうなるか、検証します。

相続財産 10000万円
基礎控除  3600万円 (2015年以降)
課税財産  6400万円
相続税   1220万円 (税率30%-控除700万円)
納税後   8780万円

このように、1億円の財産を一人の相続人が相続するときには、1220万円の納税が必要になります。他に相続税の申告費用などもかかりますので、残りは8500万円程だとすると、10ヶ月の間に財産の15%が減ってしまうということになります。

1年も経たずに15%近くも資産が目減りすると考えるか、自分のお金じゃないからそれくらい減っても仕方がないと考えるのか、人それぞれですが、ちょっと工夫すればこの額をかなり減らせる事もあります。

更地があるならアパートやマンションを建設する

何もない更地より、アパート等を建設して相続した方が相続税は安くなる可能性が高い。

借入金が相続財産から控除される

アパートを建築する際には、ほとんどの人は金融機関から借り入れをすることになるでしょう。

相続が発生した時点での借入金の残高は、預金や不動産、有価証券などの相続財産の合計額から控除することができます。

アパートを建てるとその建物部分の相続財産が増えてしまうのではないかと心配する人もいると思います。

しかし、建物の相続税評価額である固定資産税評価額は建築価格のおよそ5~6割程度になるうえ、貸家の場合は3割減額することもできるため、それほど大きな評価額にはなりません。

アパートを建ててからどれくらいの時間をおいて相続が発生するかにもよりますが、アパートの相続税評価額より借入金の残高の方が大きくなることも珍しくありません。

借入金の評価の方が大きくなると言う手法を使った節税方法です。アパートなどを建てる時に、借金をすれば使える手と言う事です。

土地の評価方法が変わる

不動産の中でも大きなウエイトを占めるのが土地です。

土地の相続税評価額を求めるにあたっては、その使用状況によって評価方法が異なるため注意しなければなりません。

更地のまま保有している場合は、その土地の相続税評価額は固定資産税評価額や路線価をもとに計算した金額となります。

しかし、アパートなどの貸家が建っている敷地は貸家建付地として評価するため、借地権割合と借家権割合(0.3)を乗じてその分を控除した金額となります。

たとえば借地権割合が70%の土地にアパートを建てれば、その敷地の相続税評価額は「更地としての評価額×(1-0.7×0.3)」となるため、更地として相続するより2割以上評価額を減額することができます。

更地としての相続税評価額が5,000万円であれば1,000万円以上の減額となるため、その効果はとても大きなものになります。

貸家建付地にすれば、更地よりも評価額を下げる事が出来るので、相続する時に相続税の節税になると言う事です。これはかなり大きな減税効果があります。

駐車場では相続税の節税効果はない

建物を建てるのは費用が掛かるし、賃貸事業は自分にやれるか心配だし、駐車場なら良いのではと言う考えは大間違い。

駐車場には建物が無く自用地となり、更地と同じ扱いになります。ですので、相続税の減額要素がありません。きちんとアスファルトや立体駐車場などに整備し貸し駐車場にすると、貸付事業用小規模宅地等の特例を適用されるので、200㎡を限度に50%の評価減になります。

これなら何か建物を建てた方が相続税の節税には良いと思います。

現金を建物に変えると相続税の節税になる

現金の方が使いやすいし、楽だと考える人は、それだけでかなりの金額のお金を損します。

◇建物は固定資産税評価額となり半分以下の評価になる

建物は、相続の時には実際にかかった建築費用ではなく、固定資産税評価額で評価をされます。

固定資産税評価額は国が定めた「固定資産評価基準」に基づいて市町村が決定します。一般的には、評価額は土地については時価の60~70%(公示価格の70%)、建物については建築費の50~70%ぐらいだとされていますが、現実の評価はこの割合以下のことが多く、建築費の半分以下になることもあります。

◇路線価は時価の80%程度とされている

不動産は時価より2~3割程度評価が下がります。賃貸用の建物は、評価額は建築価額の3~4割程度になり、ともに不動産になると評価は下がります。一般的に土地の評価額の関係は大都市ほど以下のように調整されています

公示価格     100%(時価相当額、売買されている指標数字)
路線価      80%(相続税評価額、相続贈与の財産評価の価額)
固定資産税評価額 70%(市役所が固定資産税課税するために評価する価額)

賃貸住宅にすると固定資産税評価額の70%として評価されます。これを見るだけでも、現金で相続するより、賃貸用の住宅やマンションを購入して、それを相続した方がかなり節税出来る事が分かります。

◇現金1億円で賃貸マンションを購入すると評価は半分以下になる

建物5000万土地5000万計1億円でマンションを購入し、賃貸した場合の相続税評価額は以下のようになります

(1)建物の評価額 購入価額の30%の固定資産税評価額になる
 5000万×30%=1500万
 賃貸すると『貸家』となって借家権割合が控除出来るので 1500万×70%=1050万

(2)土地の評価額 購入価格の80% 5000万×80%=4000万
 さらに賃貸すると『貸家建付地』となって借地権割合×借家権割合が控除できるので
 4000万×(1-(0.6×0.3))=3280万 

(3)建物と土地の相続税評価額(1)1050万+(2)3280万=4330万
 物件購入代金で現金が1億円減少します。相続財産も1億円減少します。増える建物と土地の相続財産は4330万です。差し引き5670万円が節税できたことになります。

1億円くらいの現金がある人には分かり易い説明だと思いますが、かなりの額が節税出来る事が分かります。

田舎から都会に引っ越すのも良い手段

相続の為に都会にと言うのは馬鹿らしく感じるかも知れませんが、それだけの財産があるなら一考の価値ありです。

都会に引っ越して小規模宅地の特例の効果を最大化する

住宅の相続には特例があります。住宅は生活の基盤であり,住宅だけ相続して相続税が払えない人が続出すると困るからです。この特例を「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例(小規模宅地等の特例)」と呼びます。ただし適用には要件があります。居住用の宅地(特定居住用宅地)の場合,330㎡まで,80%の評価減ができます。つまり330㎡までは2割の評価でかまわないということです。もし田舎の,地価の安い,広い土地に住んでいたら特例の効用をあまり受けられなくて損です。都会の,狭くても地価の高い土地に引っ越したほうが特例の効用を大きくできることは言うまでもないでしょう。財産のある人は,高齢になったら,便利な都会に引っ越して老後を過ごすのも悪くありません。

地価の高い土地に住んでいるからこそ、その減額幅も大きくなると言う事です。相続を考えて都会に引っ越すのも、これくらいに大きな差になるのならアリです。

相続税に関するツイート

生命保険の受取人が孫だと、相続税の非課税枠はないし、2割加算される(代襲相続除く)し、相続開始前3年以内に受けた贈与が相続税の課税対象になるという、トリプルパンチ課税なの、意外と知られてない。

相続税のルールでは、内縁の妻は配偶者控除を受けられず、本妻より不利になります。今日聞いた遺族年金のルールでは、婚姻関係より事実を優先するとのこと。近所の人の話や生活費の振り込みなどの事実関係を確認して、戸籍上の妻でなく、内縁の妻に夫婦関係があれば、そちらに遺族年金が支払われます。

@yurumazu 相続税は戦後の財政難の時に なんとか税収を民衆からとるために始りました。(公的文書有り)今は税収が他でもあるのになくなりません。 取りやすいところから取る。

大学時代、経済やってる友人が 「国の財政ヤバイし25年には高齢者激増でもっとヤバイけど、さらに10年したら高齢者死にまくって大量の相続税収入があるから国はがっぽがっぽなんじゃぁ〜」 って言っててこいつに人の心はあるのかって思いましたね

え・・・マジで??? 「暗号資産」での相続は無税? これって閣議決定やんね? 相続税の抜け穴やん twitter.com/coin_post/stat…

実家、処分しにくい二束三文の土地やら何やらばかりやたら多く、預貯金と現金はかつかつ。子も相続税を支払う余裕はない。 「いざという時は相続放棄するね!」と言うと「薄情なことを言うな、親不孝者」「親の身にもなれ」と返ってくる。 …………子どもの身にはなってくれないのかな? twitter.com/timtamdark/sta…

相続人側 相続する不動産が13.8億のものが路線価図等により3.3億円になった。 しかし、不動産の借金も3.3億円あったため、結果として相続税0円申告。 国税庁は、それは不当として3億円分の追徴課税を課した。 どっちが正当? 地裁の判決では、国税の主張が妥当らしい。 m.youtube.com/watch?v=QQnCAL

この記事、少し説明不足かも 否認されたのは、土地の路線価というより、主には建物を固定資産税評価額で計算した部分 また、納税者敗訴の要因は、銀行融資の稟議書に『相続税対策』と記載があり、相続開始直後に物件を売却したこと 直前購入よりも、直後売却の方がリスク大 nikkei.com/article/DGXMZO…

つか消費税とか税金上げるよりも相続税をもっと上げて欲しいわ

長期保有目的に不動産を購入建築する時でも、売却出口や相続税の事も考えておかないといけません。意外とシュミレーションしていない方が多いです。

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