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【これはひどい】不動産投資の意外な落とし穴!悪徳管理代行会社が増加中!?

不動産投資をするとき、賃貸物件の管理を管理会社にまかせるオーナーさんは多くいます。それでうまく行くケースもあれば、資産の大半を失うケースもあるため、注意が必要です。ここでは不動産投資の落とし穴というべき、悪徳管理会社の増加や、そうした会社を選んだ失敗例、その原因や業者の選び方などを説明します。

更新日: 2019年12月31日

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milly274さん

物件管理を代行業者に依頼するときの失敗例

まず最初に、賃貸管理の代行業者を選んだときの失敗例やデメリットを解説します。賃貸物件の管理を代行業者に依頼しようとしている方は、特に参考にしていただけたらと思います。

失敗例(1)サブリースの契約で揉める

思ってもみなかった「設備交換費用」や「外壁修繕費用」を求められ、トラブルになっているケースが見受けられます。

これは業者がわざとやっている場合もあれば、本当に必要な費用だったということもあります。マンションに限らず、何かを維持していくというのは難しいことで、想定外のトラブルは必ず起きるものなのです。

業者がこのような請求をしてきたとき、それが正当なものであるか判断するには、不動産投資や建物の設備管理について、自分でも勉強しておく必要があります。基本的に、不動産や設備についてよく勉強しているオーナーさんほど、悪徳業者に騙されるリスクが低いものです。勉強していないオーナーさんは、騙される確率が高くなります。(サブリースについては後ほど詳しく説明します)

失敗例(2)想像以上に利益が減る(業者の取り分が多い)

物件を自己管理した場合より家賃収入が減る

当然ですが、何かを業者に依頼していれば、その分利益が減ります。これから説明するようなトラブルもあって、サブリースを解約したりするようなことになると、逆に赤字が発生するということもあります。

つまり、利益が減ってでも管理代行会社をたてるメリットというのは、あくまで「その代行会社がしっかりしている場合」に限られるのです。そうでない場合は逆にお金を失ったり、裁判などのトラブルに巻き込まれるリスクもあります。

失敗例(3)節税の提案に乗り、逆にお金が減る

節税目的の不動産投資は、本来の不動産投資のあり方からすると不健全ですので、後々大きな問題を抱えることになってしまうのです。

サラリーマンは、自営業や会社経営者の方と比較して、節税がほとんどできなくなっています。お給料も経費もすべて会社が管理しているためです。しかし、不動産投資をすれば別。サラリーマンでも賃貸経営などをする権利はあるため、ここでは「一人の経営者」になれるのです。

不動産の方で経費が発生すれば、それを会社のお給料と相殺できるため、サラリーマンでも節税ができるというわけですね。このような謳い文句に飛びついてしまう人もいるのですが、税金の知識を持たずに節税の話に飛びつくと、大体失敗すると思ってください。

一番トラブルが多い?サブリースとは

「サブリース」とは、「転貸借」つまり「転貸し」のことを言います。

転貸しというと、普通は「Aさんが借りた部屋を、Bさんに貸す」というイメージが強いでしょう。基本的には、マンション管理会社によるサブリースも同じです。ただ、転貸しの相手が個人でなく不動産のプロというのが、サブリースの特徴です。

彼らは自分が住むためでなく、あくまで「物件を借りて利益を出すため」に借ります。つまり、借りたアパートを経営して利益を出し、その何割かを物件の所有者(あなた)に支払うという形です。あなたの利益は少し減るものの、賃貸経営をすべて丸投げできるというメリットがあります。

サブリースは「一括借上げ」とも呼ばれる

「サブリース」とは、オーナーさんのアパートやマンションをサブリース会社が一括借り上げをし、それを入居者に貸すことを指します。

サブリースは「一括借上」とも呼ばれます。厳密には両者は少し違っていて、一括借上は、サブリースの前に行う作業です。サブリースとは転貸しのことなので、そもそも「転貸しするための物件を、先に借りていなければ貸せない」のです。その「先に借りる」行為が一括借上です。あなたの物件を丸ごと借りるということですね(管理会社が)。

そうして一括借上が終わった後で、入居者の一般人を探して転貸しする「サブリース」の作業に入るのです。実際、一括借上には「マスターリース」という別名があります。このように厳密には両者は違う意味なのですが、セットで行うことが多いので、同じ意味とされています。

空室があっても全室分の家賃が毎月入る

一括借上げの大きな特徴は、空室があっても借上げ会社と取り決めた賃料がオーナーに支払われるということです。

一括借上は文字どおり、管理会社が「物件を一括であなたから借りている」ものです。つまり、あなたからすれば「常時満室」なのです。そのため、管理会社がうまく入居者を集められず、空室が多数あったとしても、管理会社は「全室分の家賃」をあなたに毎月払ってくれます。そういう契約だからです。

その分、先にも書いているとおり「あなたの取り分も少し減る」のですが、管理会社がしっかり仕事をしてくれるのであれば、この方法は「不労所得」を稼ぐ上で、非常に良いものといえます。ほとんど何もしないで、勝手に不動産が動いて収入が入っているわけですから。

トラブルの相談が年々増えている

サブリース業者による家賃保証の値下げ交渉でトラブルになっているという相談が年々増えています。

ここまで書いたように「家賃を下げてくる」「解約もしにくい」ということで、交渉が決裂するトラブルが増えています。こうしたサブリースの問題はテレビなどでも一時期大きく取り上げられました。そのため「サブリース=悪」というイメージをい持っている人もいるかと思います。実際、みずほ不動産販売でも「そのようなイメージがある方も多いでしょう」ということが書かれています。

ただ、サブリース自体は本来良いシステムです。あくまで「悪質な管理会社に騙されると問題」というだけであり、良い管理会社に任せれば、これほど優れたサービスはないともいえます。

トラブルになる理由(1)最初は高い家賃を提示し、徐々に大きく下げていく

2年おきか5年おきに契約内容に基づいて賃料を下げられるように条文に盛り込んでいます。

上で説明したように「非常にいい手法」に見えるサブリースですが、実は落とし穴があります。悪徳な管理会社は「徐々に家賃を下げていく」のです。当然ながら、管理会社はあなたから物件を借りる家賃が安いほど、利益を出しやすくなります。そのため、できるだけ安く借りたいのです。

しかし、最初から安いと契約してもらえません。そのため、最初だけ高値を提示します。そして2年ごとなどの短期スパンで家賃を下げられるような契約にしておくのです。この減額幅が大き過ぎてトラブルになるということがしばしばあります。

トラブルになる理由(2)業者が解約をさせてくれない

サブリース契約を解除してほしいと通知したところ、「正当な事由がないと解除できない」との回答でした。

「トラブルになったら解約すればいい」と思うかもしれません。しかし、その解約も簡単にはできないのです。これは携帯の2年縛りなどで多くの人が実感したことがあるでしょう。「解約されると不利益になる」状態では、企業はとにかく「解約しにくい」「解約したら違約金が発生する」という状況をつくっておくのです。

上の引用文にもあるとおり、解約を持ちかけると「正当事由がなければ解約不可」という返答をされることが多くあります。日本の借地借家法は「借主を守る」ようになっているので、法律的には借り主である管理会社の方が有利なのです(サブリースでは、会社と個人の借り主・貸し主の関係が、通常と逆になるわけですね)。

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